Può capitare, soprattutto nei condomini con spazi esterni poco utilizzati, che un condòmino decida di costruire qualcosa sul lastrico solare dell’edificio: una veranda, una tettoia, se non addirittura una stanza in più. Il tutto spesso con l’idea che, trattandosi di un’area a lui “riservata”, l’intervento sia legittimo. Ma è davvero così? E come devono regolarsi gli altri condòmini? Vediamo.
Uso esclusivo non è proprietà
Il primo punto da chiarire è questo: anche quando un condòmino ha l’uso esclusivo del lastrico solare, la proprietà resta comunque condominiale. Significa che tutti i condòmini ne sono comproprietari e conservano certi diritti su quella parte dell’edificio, soprattutto per motivi funzionali, come la manutenzione del tetto o l’installazione di impianti comuni.
Cosa si può (e non si può) fare
Chi ha l’uso esclusivo del lastrico può certamente utilizzarlo per stendere i panni, prendere il sole o collocarci qualche arredo leggero. Ma non può costruire opere stabili, non può modificarne la destinazione (da tetto a locale abitabile, ad esempio), né può impedire agli altri condòmini l’accesso quando serve. I limiti sono fissati dal Codice Civile, all’articolo 1102: l’uso di una parte comune da parte di un singolo non deve mai compromettere il pari diritto degli altri.
Quando il manufatto è illecito
Se il manufatto realizzato sul lastrico solare è stato costruito senza autorizzazione del condominio, oppure in violazione delle norme edilizie, si parla di uso illecito. Questo vale anche quando il manufatto è stato realizzato da anni o non sembra arrecare un danno concreto. Il solo fatto che un condòmino si appropri di uno spazio comune in maniera permanente e strutturale può essere sufficiente per configurare un abuso.
Cosa dice la giurisprudenza
Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha stabilito con chiarezza che il diritto d’uso esclusivo non comporta automaticamente il diritto di costruire. Nella sentenza n. 11670/2023, ad esempio, i giudici hanno ribadito che anche in assenza di danni concreti o lamentele, un’opera abusiva su parte comune va rimossa. Lo stesso principio si ritrova in numerose altre pronunce (come la n. 14107/2012 e la n. 16496/2019).
Chi può chiedere la demolizione
La richiesta di rimozione può partire dall’assemblea condominiale, ma anche da un singolo condòmino che ritenga leso il proprio diritto. Il giudice, se riconosce l’illiceità dell’opera, può ordinare la demolizione a spese del responsabile. E non conta che l’opera sia piccola o “reversibile”: ciò che conta è il principio di rispetto della cosa comune.
In definitiva, chi gode dell’uso esclusivo di un lastrico solare deve sapere che non può costruirci sopra liberamente. Ogni intervento strutturale va valutato con attenzione, perché il rischio è quello di dover affrontare una causa legale e, in caso di condanna, sostenere le spese per abbattere tutto.
