I punti chiave
- Dall’emergenza Covid alla norma definitiva
- Chi può decidere di passare all’online
- Mista o solo online, conta l’inclusività
- Se l’amministratore “fa di testa sua”
- Scelta della piattaforma e problemi di connessione
- Registrazione dell’assemblea e firma del verbale
- Quando si può impugnare una delibera “digitale”
Durante la pandemia, e a seguito di essa, molte abitudini sono cambiate: di conseguenza, anche la gestione del condominio si è dovuta adattare, introducendo la possibilità di partecipare alle assemblee in videoconferenza. Ma oggi, a emergenza finita, è ancora possibile collegarsi da remoto? E se sì, a quali condizioni?
Cerchiamo di fare chiarezza su uno dei temi più discussi della vita condominiale: l’assemblea “da remoto” o “mista”.
Dall’emergenza Covid alla norma definitiva
Fino al 2020, organizzare un’assemblea condominiale online era un terreno incerto. Alcuni tribunali, come quello di Bergamo, ritenevano che non fosse nemmeno contemplata dall’ordinamento. Altri, come quello di Bolzano, lasciavano aperta la porta a questa possibilità.
La svolta è arrivata con il Decreto Legge 104/2020, che ha modificato l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Da allora, la videoconferenza è entrata ufficialmente nella vita condominiale.
Chi può decidere di passare all’online
Dal 2020 in poi, l’assemblea condominiale da remoto può essere convocata su richiesta della maggioranza dei condòmini, calcolata “per teste” e non per millesimi. Un chiarimento arrivato, tra gli altri, dal Tribunale di Taranto.
Il consenso può essere comunicato in vari modi: via Pec, email, sms, chat. Secondo alcuni giudici, anche la semplice partecipazione all’assemblea online, senza proteste, può valere come assenso implicito. Ma non per tutti: il Tribunale di Bergamo, ad esempio, ritiene necessario un sì esplicito e preventivo.
Un punto importante: non basta una delibera approvata in assemblea per autorizzare la modalità da remoto. Serve la maggioranza assoluta dei condòmini, non solo dei presenti. Non è altresì necessario convocare un’assemblea “preparatoria” per deliberare la modalità della successiva. La richiesta della maggioranza può arrivare anche in modo informale.
Inoltre, se il regolamento condominiale lo prevede, l’amministratore può procedere con la convocazione da remoto senza ulteriori passaggi.
Mista o solo online, conta l’inclusività
Anche se la maggioranza vuole la videoconferenza, chi non può o non vuole collegarsi online ha diritto di partecipare in presenza. Per questo motivo, la modalità più equa è quella “mista”: partecipa chi può da remoto, ma c’è sempre un luogo fisico disponibile.
Solo se tutti i condòmini sono d’accordo si può fare l’assemblea esclusivamente online. Negli altri casi, l’amministratore deve specificare sia la piattaforma per il collegamento sia il luogo fisico per l’incontro. Altrimenti, le delibere possono essere annullate.
A questo punto, ecco un quadro delle possibili situazioni:
- se la maggioranza chiede il remoto: l’assemblea deve essere mista;
- se c’è unanimità: si può organizzare solo da remoto;
- se lo chiede solo una minoranza: l’amministratore non è tenuto a organizzare la videoconferenza.
Attenzione: non è valida una clausola del regolamento che imponga sempre la modalità online, senza alternativa per chi vuole esserci fisicamente.
Se l’amministratore “fa di testa sua”
Se l’amministratore riceve una richiesta regolare e non convoca anche in modalità remota, le delibere possono essere impugnate. Non si tratta però, automaticamente, di una “grave irregolarità” che giustifica la revoca giudiziale. Lo ha ricordato, ad esempio, il Tribunale di Palermo.
Scelta della piattaforma e problemi di connessione
Salvo diverse indicazioni dell’assemblea, la scelta spetta all’amministratore. La piattaforma deve permettere la partecipazione in tempo reale, la possibilità di intervenire, discutere e votare. Anche il voto via chat è valido, purché sia chiaro e inequivocabile.
Se un condomino perde la connessione, è considerato assente, come chi abbandona un’assemblea fisica. Ma se il blackout è causato da problemi tecnici della piattaforma o da chi la gestisce, la delibera può essere annullabile.
Registrazione dell’assemblea e firma del verbale
Registrare una riunione online è possibile solo se tutti i presenti acconsentono, e il loro consenso deve essere annotato a verbale. In caso contrario, si viola la privacy. La Cassazione ha però precisato che la registrazione è lecita se serve a tutelare un diritto personale, purché non venga diffusa.
Nel caso di assemblea da remoto o mista, è obbligatorio nominare un presidente e un segretario.
Il verbale va redatto, firmato dal presidente e inviato a tutti i condomini con le stesse modalità dell’avviso di convocazione: Pec, raccomandata, consegna a mano.Quando si può impugnare una delibera “digitale”
Come le assemblee in presenza, anche quelle online possono essere impugnate. Ma ci sono vizi specifici legati alla modalità digitale. Ecco i principali:
- mancata indicazione della piattaforma o dell’orario;
- assenza del luogo fisico in caso di assemblea mista;
- impossibilità di intervenire o votare;
- problemi tecnici attribuibili al condominio;
- verbale non firmato dal presidente.
