Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle controversie più frequenti nei condòmini. Muri macchiati, intonaco che si sgretola, muffa nei locali e danni a mobili e finiture: questi fenomeni non sono solo un problema estetico, ma spesso segnano una falla nelle opere di impermeabilizzazione, o nella manutenzione dell’edificio.
Capire chi risponde dei danni è fondamentale per evitare contenziosi duraturi e spese impreviste. In molti casi, infatti, la legge italiana applica la responsabilità solidale tra più soggetti coinvolti, ma non è sempre semplice distinguerne i confini. Cerchiamo di capire di più.
Come si stabilisce l’origine del danno
Nei casi di infiltrazioni, individuare con precisione l’origine del danno è spesso l’aspetto più delicato. Le manifestazioni visibili (macchie sui muri, intonaco che si stacca, muffa) non coincidono necessariamente con il punto da cui l’acqua proviene.
Per questo motivo, la valutazione non può basarsi su semplici supposizioni, o sulla sola posizione dell’immobile danneggiato. L’infiltrazione può infatti dipendere da parti comuni dell’edificio, da elementi di proprietà esclusiva o, in molti casi, da una concorrenza di più cause.
A chiarire la dinamica è normalmente una verifica tecnica, affidata a un professionista, che analizza lo stato delle impermeabilizzazioni, degli impianti e delle strutture coinvolte. Questo passaggio è essenziale non solo per individuare il punto di origine dell’acqua, ma anche per stabilire le responsabilità e la corretta ripartizione degli interventi e dei costi.
Quando l’accertamento tecnico evidenzia più fattori concorrenti, oppure quando non è possibile attribuire il danno a un’unica causa, la responsabilità può estendersi a più soggetti, con l’applicazione del principio della responsabilità solidale, a tutela del condòmino danneggiato.
Quando scatta la responsabilità solidale
Il principio chiave è contenuto nell’articolo 2055 del Codice civile, secondo cui “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.” Questo significa che, indipendentemente dalla diversa entità di colpa, il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a uno solo dei responsabili, che poi potrà rivalersi sugli altri solidalmente obbligati.
Ne consegue che:
se il danno è causato da una parte comune del condominio (come il tetto o una terrazza di copertura), tutti i condòmini rispondono in solido per il mancato mantenimento o custodia del bene comune;
se vi è concorso di condotte (ad esempio, un difetto nella terrazza di proprietà esclusiva e carenze delle parti comuni), la responsabilità può ricadere su più soggetti in solido;
in assenza di elementi che permettano di precisare la diversa incidenza delle colpe, la legge presume che le colpe siano uguali.
La solidale responsabilità non è, dunque, una “pena” collettiva, ma uno strumento processuale e sostanziale che tutela il danneggiato, evitando che debba inseguire singolarmente ciascun condòmino per ottenere il ristoro delle spese affrontate.
Responsabilità del condominio e del singolo condòmino
La distinzione tra responsabilità del condominio e responsabilità del singolo condòmino è spesso sottile:
Il condominio risponde quando il danno deriva da una parte comune dell’edificio o dall’omessa manutenzione della stessa. Qui l’azione può essere promossa contro l’ente condominiale e, in solido, contro ciascun condòmino;
Il condòmino proprietario di una porzione esclusiva può rispondere personalmente quando il danno nasce da un elemento di sua esclusiva pertinenza (ad esempio un bagno non impermeabilizzato o una pavimentazione mancante di tenuta);
In molti casi, come emerge dalla giurisprudenza, la causa del danno è plurima o non determinabile con assoluta precisione senza una perizia tecnica: in queste situazioni la responsabilità resta solidale, con possibilità di successivo regolamento dei rapporti interni tra i condòmini coinvolti.
Cosa fare in pratica
Per chi riscontrasse infiltrazioni nel proprio appartamento, è importante affrontare rapidamente il problema: intanto, documentare subito il danno, con foto e video delle aree danneggiate;
segnalare poi formalmente il disagio, tramite Pec o raccomandata, all’amministratore e agli eventuali condomini coinvolti;
richiedere una consulenza tecnica, che è spesso decisiva in giudizio per stabilire il punto di origine delle infiltrazioni;
valutare l’azione giudiziale nei confronti del condominio e, se del caso, dei singoli condòmini responsabili, ricordando che la legge consente di agire per l’intero contro uno di essi.
I danni da infiltrazioni costituiscono sicuramente un problema complesso, che coinvolge aspetti tecnici, normativi e processuali.
Il principio della responsabilità solidale, che mette insieme condominio e condòmini, è un meccanismo fondamentale per garantire al danneggiato una tutela efficace, evitando che debba litigare su “chi paga cosa” davanti a tante parti separate.