Può capitare che, all’interno dei condomini, l’operato dell’amministratore venga messo in discussione per piccoli errori: un rendiconto poco chiaro, una convocazione giunta in ritardo, o una comunicazione mancata.
Ma davvero un errore è sufficiente per far decadere l’amministratore? La risposta, sul piano giuridico, è più severa di quanto si pensi. Vediamo in quali termini.
Due vie differenti: assemblea o tribunale
Il mandato dell’amministratore può essere revocato in qualunque momento dall’assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi), purché la decisione sia inserita all’ordine del giorno. In questo caso non serve una motivazione particolare: se viene meno la fiducia, la maggioranza può decidere di cambiare guida. La revoca può avvenire:
con giusta causa (gravi irregolarità): nessun indennizzo è dovuto all’amministratore e, nei casi più seri, può essere lui a risarcire il condominio;
senza giusta causa (venir meno della fiducia): l’amministratore ha diritto al compenso maturato e può chiedere il risarcimento per la cessazione anticipata dell’incarico.
La nomina di un nuovo amministratore comporta automaticamente la revoca del precedente.
Se l’assemblea non interviene nonostante gravi irregolarità, ciascun condòmino può rivolgersi al tribunale per la revoca giudiziale. Se si decide di presentarsi davanti al giudice, occorre dimostrare le eventuali gravi irregolarità nella gestione.
Cosa si intende per “grave irregolarità”
L’articolo 1129 del Codice civile elenca a riguardo alcuni casi tipici: mancata apertura del conto corrente condominiale, omessa presentazione del rendiconto, confusione tra fondi personali e fondi del condominio, gravi violazioni fiscali, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari.
La giurisprudenza è costante nel chiarire che la revoca giudiziale è una misura seria, che richiede una condotta altrettanto seria.
Non bastano quindi un refuso in bilancio, un ritardo isolato, una scelta gestionale discutibile. Serve un comportamento che incida concretamente sulla corretta amministrazione e sulla trasparenza della gestione.
L’errore umano non vuol dire automaticamente colpa grave
L’amministratore è un professionista, ma resta un essere umano. Può commettere errori materiali, può correggere una svista, può sanare un ritardo.
Pertanto il giudice, quando viene investito della questione, valuta diversi elementi, che vanno dalla gravità oggettiva del fatto all’eventuale reiterazione nel tempo, oppure ancora dal danno effettivamente arrecato all’elemento soggettivo (negligenza grave o dolo).
Se l’episodio è isolato e non produce un pregiudizio concreto, difficilmente potrà giustificare una revoca giudiziale.
Quando invece la revoca è fondata
Il quadro cambia se l’errore non è più tale ma diventa prassi, e cioè qualora il rendiconto non venga presentato per anni, i fondi non siano tracciabili, si crei confusione tra conti personali e condominiali, si ignorino deliberazioni o provvedimenti dell’autorità giudiziaria.
In questi casi non si parla più di semplice disorganizzazione, ma di violazione dei doveri fondamentali dell’incarico.
Attenzione alle conseguenze
Chiedere la revoca giudiziale non è un gesto simbolico. È un’azione legale vera e propria.
Se il giudice respinge il ricorso, le spese possono ricadere sul condòmino che ha promosso l’iniziativa.
Per questo la strada del tribunale dovrebbe essere l’ultima opzione, non la prima reazione dovuta a una tensione personale.
Una questione di fiducia
Un punto resta centrale: il rapporto tra amministratore e condominio è fondato sulla fiducia. Se la maggioranza ritiene che quella fiducia sia venuta meno, può revocarne il mandato in assemblea senza dover dimostrare una colpa grave.
Davanti al giudice, però, la logica cambia: non basta la sfiducia, serve un fatto oggettivo e documentato.
id="docs-internal-guid-bd54474c-7fff-38e0-4ef4-88ab703aa854">In definitiva, nel microcosmo condominiale non ogni errore è una colpa grave e non ogni insoddisfazione è motivo di revoca. La differenza tra conflitto e diritto sta nella proporzione tra l’accaduto e la reazione.
