Le locazioni brevi continuano a essere uno dei temi più discussi nei condomini. Tra assemblee accese, diffide e cause giudiziarie, la domanda è la medesima: se il regolamento condominiale consente solo l’uso abitativo degli appartamenti, gli affitti brevi possono essere vietati?
La risposta, come spesso accade in materia condominiale, non è automatica e dipende da alcuni elementi ben precisi. Vediamo quali nel dettaglio.
Uso abitativo e affitti brevi: attenzione alle semplificazioni
Un primo chiarimento è fondamentale: uso abitativo non significa, di per sé, divieto di locazioni brevi. Secondo un orientamento ormai consolidato della Cassazione, la locazione, anche se di breve durata, rientra normalmente nell’uso abitativo dell’immobile. L’appartamento continua a essere utilizzato come casa, anche se per periodi limitati e da soggetti diversi.
Per questo motivo, un regolamento che si limiti a prevedere la destinazione a “uso esclusivamente abitativo” non è sufficiente, da solo, a escludere gli affitti brevi.
Quando il regolamento può porre un limite effettivo
Il discorso cambia se il regolamento condominiale riporta caratteristiche precise. La giurisprudenza riconosce, infatti, efficacia vincolante solo ai regolamenti di natura contrattuale, cioè allegati o richiamati negli atti di acquisto o espressamente accettati dai proprietari.
In questi casi, il regolamento può imporre limitazioni anche all’uso delle singole unità immobiliari, ma a una condizione essenziale: il divieto deve essere chiaro, espresso e non incerto.
La “linea di confine” indicata dalla Cassazione
La Cassazione ha più volte ribadito che sono valide le clausole che vietano in modo esplicito:
attività alberghiere, affittacamere, attività ricettive organizzate o imprenditoriali, usi incompatibili con la funzione residenziale dell’edificio (sentenza n. 17026/2019). Insufficienti, invece, formule generiche o richiami indistinti all’uso abitativo.
Nel tempo, la Suprema Corte ha inoltre tracciato una distinzione netta, oggi centrale nella valutazione dei singoli casi, considerando la locazione breve come rapporto civilistico e, in linea di principio, compatibile con l’uso abitativo, collegando altresì l’attività ricettiva organizzata a una possibile violazione del regolamento condominiale.
A fare la differenza non è tanto la durata del soggiorno, quanto le modalità concrete di utilizzo dell’immobile. In pratica, quando l’appartamento viene inserito in una gestione strutturata e continuativa, con servizi tipici dell’hotellerie, l’uso può perdere la sua natura abitativa e trasformarsi in un’attività ricettiva vera e propria (sentenza n. 6769/2018).
Quando il regolamento vale anche per l’inquilino
Un altro aspetto, spesso sottovalutato, riguarda i conduttori. Sempre secondo la Cassazione, le clausole limitative contenute in un regolamento contrattuale possono vincolare anche l’inquilino, a condizione che il regolamento sia opponibile al proprietario e sia richiamato nel contratto di locazione. In questo caso, anche il conduttore è tenuto a rispettarne le prescrizioni (sentenza n. 2770/2025).
Resta comunque ferma la responsabilità principale del proprietario, che risponde verso il condominio delle violazioni commesse dal proprio inquilino e potrà eventualmente rivalersi su di esso.
Disturbo e risarcimento: due piani diversi
Ulteriore importante chiarimento: l’accertamento di una violazione non comporta automaticamente il diritto al risarcimento dei danni.
Anche su questo punto la giurisprudenza è costante: il condominio deve fornire una prova concreta del pregiudizio subito, dimostrando l’esistenza, la durata e l’effettiva incidenza del danno. Il semplice disagio o il generico “via vai” non sono sufficienti.
Le locazioni brevi, quindi, non sono vietate in blocco nei condomìni a destinazione abitativa. Il divieto è possibile solo quando:
- il regolamento è contrattuale;
- il limite è espresso in modo chiaro;
- l’attività supera la
semplice locazione e assume caratteri ricettivi organizzati.Una distinzione sottile, ma decisiva, che continua a fare la differenza nella vita quotidiana dei condomini, e nelle questioni legali.
