Mutui agevolati per gli under 36 (ma senza esenzioni fiscali)

Hai meno di 36 anni e vuoi comprare casa? O hai un figlio con meno di 36 anni che vuole rendersi indipendente? Per tutto il 2024 sono state prorogate le agevolazioni per accendere un mutuo (per soggetti che non abbiano ancora compiuto i 36 anni di età), ma sono state annullate alcune agevolazioni fiscali che erano utilizzabili fino allo scorso anno.

Vediamo di riassumere le possibilità e rammentare le differenze. Dal 2021 (con il cosiddetto decreto Sostegni bis) e ancora per tutto il 2024 è possibile utilizzare il Fondo di Garanzia Prima Casa, per gli under 36 con ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40mila euro. Lo Stato, tramite il Fondo, offre garanzie agli istituti di credito che concedono un mutuo per la prima casa con importo superiore all'80%, agevolando di fatto coloro che non possono anticipare molto denaro per l'acquisto dell’immobile. La procedura è aperta fino al 31 dicembre 2024.

E, oltre questo, è stato prorogato anche il correttivo al TEGM (è il tasso effettivo globale medio, in sostanza il tasso medio di riferimento per le operazioni di finanziamento tra privati, che serve per verificare ed evitare l’eventuale tasso di usura) che agevola l'offerta dei mutui a tasso calmierato, con garanzia fino all'80%, anche nel momento in cui il TEG è superiore.

Cinque requisiti per le agevolazioni

Per accedere alle agevolazioni per gli under 36, bisogna rispettare quindi i seguenti requisiti:

1. non bisogna aver compiuto i 36 anni di età nell'anno della richiesta;
2. bisogna avere un ISEE superiore a 40 mila euro;
3. non bisogna possedere alcuna proprietà acquistata con il Bonus per la prima casa, altrimenti bisogna riuscire a venderla entro un anno dalla data del nuovo acquisto;
4. non bisogna essere titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile all’interno del Comune in cui si trova la casa da acquistare;
5. se si intende acquistare al di fuori del proprio Comune, si ha l'obbligo di cambiare residenza entro 18 mesi dall'acquisto del nuovo immobile.

Anche l’abitazione deve rispettare determinati requisiti catastali (per essere mutuabile con le agevolazioni per gli under 36), ovvero deve rientrare in una classe catastale specifica e non essere considerata di lusso.

Queste categorie sono:

1. A/2 – abitazioni civili;
2. A/3 – abitazioni di tipo economico;
3. A/4 – abitazioni popolari;
4. A/5 – abitazioni ultra popolari;
5. A/6 – abitazioni rurali;
6. A/11 – rifugi di montagna: baita, trulli, sassi.

Il bonus è applicabile anche alle pertinenze dell’immobile, quindi il box auto. È poi ammesso l’acquisto di magazzini e locali di deposito (categorie catastali C/2), rimesse e autorimesse (categorie catastali C/6) e tettoie chiuse o aperte (categorie catastali C/7). L’importante è che siano comprate a servizio dell’immobile per cui si beneficia del bonus.

Ma nel 2024 il Fisco è meno amico

Tutto bene, quindi. Sì, ma rispetto allo scorso anno le opportunità sono un po’ meno allettanti, perché non sono state prorogate le esenzioni fiscali. I benefici per gli under 36 in precedenza includevano l'esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per gli acquisti non soggetti ad IVA. Per gli acquisti soggetti ad IVA, oltre all'esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, c'era un credito d'imposta pari all'IVA pagata dal venditore.

Questo credito poteva essere utilizzato per vari scopi, tra cui pagare imposte e tasse relative all'abitazione, in detrazione dell'Irpef nella dichiarazione dei redditi, o in compensazione di altre ritenute e contributi.