Mutuo al 100%, come funziona (e quali rischi comporta)

Diversamente dalla più tradizionale forma di finanziamento finalizzata all'acquisto di un immobile, il mutuo 100% consente al beneficiario di coprire l'intero importo senza avere bisogno di disporre di fondi extra. Senza considerare le problematiche connesse ai maggiori rischi che una prassi del genere può comportare, si tratta della soluzione più idonea per chiunque voglia acquistare una casa ma, per esempio, non disponga di liquidità per coprire i costi dell'anticipo richiesti dalle banche, che spesso si aggira intorno al 20% del valore totale. Appurato ciò, è evidente che il più gravoso rischio di insolvenza per le banche viene in un certo qual modo controbilanciato dalla richiesta di maggiori garanzie.

Cosa comporta

Viene definito mutuo 100% quello che, in genere, copre più dell'80% del valore dell'immobile e che in alcuni casi può raggiungere la percentuale massima. Si tratta di un mutuo ipotecario, e per comprenderlo al meglio è bene indicare le differenze con quello di tipo fondiario.

Le norme in materia di credito "fondiario" sono stabilite nella Deliberazione 22 aprile 1995 del Comitato interministeriale del Credito e del Risparmio: in questo caso il valore massimo della copertura concessa è pari all'80% del valore dell'immobile. Il mutuo "ipotecario" non ha i limiti della fondiarietà, quindi può superare la soglia sopra citata: si tratta della soluzione adatta per chi avesse bisogno di finanziare un mutuo con Ltv superiore all'80%, ma non tutti gli istituti di credito accettano di correre il rischio. Ecco perché le banche che scelgono di percorrere questa via richiedono maggiori garanzie ai mutuatari rispetto a quelle solitamente previste da tale forma di finanziamento.

Garanzie aggiuntive

Garanzie che possono comprendere, ad esempio, una polizza assicurativa fideiussoria. Questa viene a coprire i costi relativi all'eccedenza rispetto a quanto erogato dall'istituto bancario per un massimo del 20%. Il mutuatario può decidere di intestarla a se stesso, e quindi di pagarla personalmente, oppure alla medesima banca concessionaria del prestito, che potrà poi recuperare la somma tramite l'imposizione di uno spread più elevato.

Anche l'ipoteca sulla casa oggetto di finanziamento diventa forma di garanzia per la banca in caso di insolvenza da parte del proprio cliente: ipoteca che può riguardare anche un immobile diverso da quello oggetto di compravendita (o su altri beni), purché il valore copra i costi dell'investimento iniziale fatto dall'istituto di credito. Anche la presenza di un terzo elemento che funga da garante in caso di insolvenza, accollandosi eventualmente il rimborso dell'intera somma, rientra nelle forme di tutela.

Fondo Consap

A copertura di tali garanzie, per mutui che oltrepassano l'80% dell'Ltv, le banche che hanno aderito al Fondo di garanzia prima casa gestito dal Consap possono oggi concedere finanziamenti fino al 100%. Col dl Sostegni bis il governo Draghi ha rifinanziato tale Fondo, aumentando il limite massimo della garanzia concedibile, portata dal 50% all'80% della quota capitale, e concedendo le tutele per erogare mutui al 100% (ribattezzati per l'appunto "mutui Consap"). I parametri richiesti per accedervi sono un'età inferiore ai 36 anni e un Isee non superiore ai 40mila euro: resta ora tempo solo fino al 31 dicembre 2022. Tra le banche che hanno aderito a tale Fondo vi sono Mps, Intesa Sanpaolo e Crèdit Agricole.

Un'altra via che si può percorrere per oltrepassare tale soglia sono i finanziamenti al 95% del valore della casa: bisogna, tuttavia, anticipare la quota del 5% eccedente, elemento controbilanciato dall'applicazione di tassi di interesse in genere più

convenienti rispetto a un mutuo 100%. In queste circostanze (ad esempio Banca Ing o Bnl) si può proporre un garante in caso di insolvenza, cosa non contemplata per i mutui Consap (la garanzia è esclusiva infatti del Fondo).