Quando in condominio si parla di lavori straordinari, le parole “anticipo” e “spesa” diventano immediatamente motivo di discussione. Rifacimento della facciata, isolamento termico, sostituzione della caldaia centralizzata o installazione di un nuovo ascensore: tutti interventi che migliorano il valore dell’edificio, ma che pesano, spesso parecchio, sul bilancio dei singoli proprietari.
È in questi casi che può essere preso in considerazione il mutuo chirografario, uno strumento ancora poco conosciuto, ma che va diffondendosi anche in ambito condominiale.
Cos’è e come funziona
Il termine "chirografario" (di origine greca, poi ripresa dal latino), significa "scritto a mano” e sta ad indicare un credito o un prestito garantito esclusivamente dalla firma del debitore (cioè, dalla sua mano, appunto) e dal suo reddito.
Quindi, a differenza del mutuo ipotecario, il mutuo chirografario non richiede garanzie reali o pegni: non viene cioè iscritta alcuna ipoteca sull’immobile. La banca si basa sulla firma dei soggetti coinvolti e, se necessario, su garanzie personali o fideiussioni.
Si tratta di finanziamenti generalmente di importo medio-basso (fino a 75 o 100 mila euro) e con durate più brevi, da due a dieci anni circa. Il tasso d’interesse è in genere un po’ più alto, ma la procedura è più snella e rapida rispetto a quella di un mutuo tradizionale.
Quando può essere utile in condominio
Nel contesto condominiale, questo tipo di mutuo si rivela particolarmente utile per dilazionare nel tempo le spese straordinarie, senza gravare subito sulle tasche dei singoli condòmini.
Può essere richiesto per quasi ogni tipo di intervento sulle parti comuni: dal cappotto termico al rifacimento del tetto, dall’installazione di un ascensore alla sostituzione degli infissi nelle zone condivise.
Da parte sua la giurisprudenza, negli ultimi anni, ha confermato la legittimità di questa pratica: il condominio può accendere un mutuo, purché la decisione sia assunta validamente dall’assemblea e risponda a un interesse comune.
La delibera dell’assemblea
Prima di poter accendere un mutuo di questo tipo, dunque, è necessaria una delibera assembleare. L’assemblea deve approvare sia i lavori, sia la decisione di ricorrere al finanziamento, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto con la banca.
La maggioranza richiesta è quella ordinaria prevista dall’articolo 1136 del Codice civile: in seconda convocazione (quella in cui, solitamente, le delibere vengono approvate) la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.
Due modalità operative
Quanto alle modalità, esistono due vie principali.
La prima è quella del mutuo collettivo con adesione individuale: ogni condòmino che accetta la proposta della banca sottoscrive la propria parte di finanziamento e ne diventa debitore diretto. Chi non aderisce, invece, paga la propria quota di spesa in un’unica soluzione.
La seconda opzione è quella del mutuo intestato al condominio nel suo complesso. In questo caso, è l’amministratore a gestire il rapporto con la banca, ricevendo l’intero importo sul conto condominiale e provvedendo al rimborso delle rate con le quote versate dai proprietari.
In entrambi i casi, è importante ricordare che ogni condòmino risponde solo per la propria quota: nessuno può essere chiamato a coprire i debiti altrui.
Quali vantaggi e a cosa prestare attenzione
Tra i vantaggi di questo genere di prodotto finanziario, c'è da considerare che il condominio può avviare subito i lavori, anche se non tutti i condòmini dispongono nell’immediato della liquidità necessaria. Le spese vengono spalmate nel tempo e l’amministratore può contare su un flusso finanziario più stabile.
D’altro canto, però, bisogna tenere ben presente che il mutuo chirografario ha tassi più alti rispetto a un mutuo ipotecario e richiede comunque l'estrema puntualità dei pagamenti: eventuali morosità vanno gestite con attenzione, perché la banca non fa sconti al condominio in caso di ritardi.
