Mutuo e surroga, come funziona e quando conviene

Lo scorso mese di luglio, nel tentativo di mitigare il tasso di inflazione in forte aumento, la Banca centrale (Bce) ha ritoccato verso l’alto i tassi direttori dopo undici anni. Nel corso dei tre mesi seguenti la Bce è intervenuta con ulteriori rialzi e questo ha avuto diverse ricadute, non da ultimo quella di avere fatto salire i costi dei mutui. A questo va aggiunto che, durante la riunione di dicembre dell’Eurotower, i tassi direttori potrebbero essere ulteriormente ritoccati verso l’alto. Aumenti che hanno dato nuovamente lustro alla surroga, più volte citata dai media generalisti e da quelli di settore. Può essere una soluzione ma, per stabilirlo, occorre capirne le logiche.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga conferisce la possibilità di trasferire un mutuo da una banca a un’altra. Non è una pratica del tutto atipica e, durante il terzo trimestre di questo 2022 ha subito un forte incremento, arrivando a interessare il 19,2% dei mutui in essere (contro il 12,1% del secondo trimestre).

È importante sapere che chiunque può chiedere una surroga e può farlo quante volte desidera. La banca dalla quale si vuole trasferire il mutuo può formulare una controfferta al cliente partente (una ritrattazione del mutuo) ma non può bloccare in nessun modo la sua volontà di rivolgersi a un altro istituto di credito. Allo stesso modo, così come previsto dalla Legge 40/2007, non può applicare balzelli o penali perché sarà la nuova banca a sostenere i costi e le spese per istruire la pratica, per gli atti notarili e per la perizia dell’immobile. L’unica spesa a carico del mutuatario è la tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari il cui costo è di 35 euro.

Si può fare una surroga anche scegliendo di passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile e viceversa. Tutte queste indicazioni valgono tanto per il mutuo sulla prima casa quanto quello sulla seconda casa.

Come fare una surroga

La procedura burocratica viene svolta dalla nuova banca che farà tutto il necessario per trasferire il mutuo. Ciò significa che l’unico compito che spetta al mutuatario è trovare l’istituto di credito per lui più vantaggioso.

Anche in questo caso, affinché ognuno possa far valere i propri diritti, la vecchia banca deve accettare la surroga entro 30 giorni dal momento in cui ha ricevuto la richiesta del nuovo istituto di credito. In caso contrario è tenuta a riconoscere al cliente una penale pari alla rata del mutuo maggiorata dell’1% del mutuo residuo per ogni mese di ritardo.

Quando conviene la surroga?

La logica è semplice: conviene surrogare un mutuo quando si trovano condizioni migliori. Tuttavia, una surroga a pochi anni dall’estinzione del mutuo non ha molto senso, perché giunti a questo punto le rate sono per lo più formate dalla quota di capitale e gli interessi ne rappresentano soltanto una piccola parte; appare evidente che una surroga in un contesto simile non consente grossi risparmi. Allo stesso modo assume un significato relativo una surroga fatta per importi residui non particolarmente elevati.

Se la nuova banca acconsente, può essere rivista la durata del mutuo per ridurne la rata mensile. Va da sé che questo comporta la rielaborazione del piano di ammortamento e che, in caso simile, gli interessi comportano un esborso maggiore.