Comprare casa è un passo importante e comporta, soprattutto nelle grandi città, un impegno economico che incide tanto sul portafoglio del proprietario. Poter contare sulle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa certamente rappresenta un “aiuto” importante che, nelle fasi iniziali, può fare la differenza.
Ma cosa succede se, per esigenze varie è necessario cambiare casa avendone già acquistata una in precedenza o avendone ricevuta una in regalo dai genitori? Quest’ultima è una fattispecie che, negli scorsi mesi è stata oggetto di una pronuncia della Corte di Cassazione che ha definito un quadro fino ad ora incerto sulla questione. Entriamo più nel dettaglio.
Agevolazioni prima casa
Rivolto a chi acquista un immobile da adibire a residenza principale, il bonus prima casa è un insieme di agevolazioni fiscali il cui scopo è ridurre in modo significativo le imposte normalmente applicate alle operazioni di compravendita immobiliare.
Dall’acquisto sono esclusi gli immobili di lusso e, dunque, quelli compresi a livello catastale nelle categorie:
A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
A/8 (Ville);
A/9 (Castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico).
Tra i requisiti:
occorre essere residenti nel Comune in cui si acquista l’immobile oppure trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula del rogito;
non si deve essere proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune in cui si trova la casa che si intende acquistare;
non si deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di immobili acquistati con le agevolazioni prima casa; in alternativa, se ne possiedi uno, devi impegnarti a venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
In termini economici, il risparmio legato al bonus varia in base al venditore, cioè se si acquista da un privato (o da un’impresa esente IVA) oppure da un costruttore:
Se si acquista da privato l’Imposta di registro è ridotta dal 9% al 2% del valore catastale e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna;
Se si acquista da costruttore (con Iva), questa è ridotta dal 10% al 4%, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.
Bonus prima casa: quante volte si può ottenere
La domanda è frequente: il bonus prima casa è un’opportunità una tantum o si può accedere all’agevolazione più volte?
La risposta corretta è la seconda ma solo se, come scritto sopra, non si possiedono altre abitazioni nello stesso Comune della nuova casa e se l’eventuale immobile già acquistato con i benefici fiscali in tutta Italia viene venduto entro 12 mesi dal nuovo rogito.
Pertanto, questa agevolazione non è limitata a una sola volta nella vita, ma può essere utilizzata a condizione di rispettare i due requisiti fondamentali scritti poco sopra.
La sentenza della Cassazione
C’è una situazione particolare che è quella su cui è intervenuta recentemente la Cassazione con l’Ordinanza n. 2482/2026 attraverso cui è stato chiarito un dubbio frequente: cosa succede se la prima casa è stata ricevuta in regalo?
La Corte ha chiarito che se si è ricevuto un immobile in regalo, ad esempio dai genitori, beneficiando delle imposte ridotte, l’agevolazione è da considerarsi come già utilizzata e, pertanto, non è possibile richiederla nuovamente a meno che tu non venda l’immobile ricevuto entro un anno.
id="docs-internal-guid-34d6f419-7fff-fe4c-b375-51693b5a2618">In sintesi, per il Fisco non è importante come hai acquisito la casa (acquisto o donazione), ma il fatto che tu abbia già usufruito del beneficio fiscale.
