Catasto e nuove tasse, ora serve il consulente anche per il mattone

Rendimenti dai titoli di Stato non lontani dai minimi storici e pressioni sull'(ex) investimento preferito dagli italiani, il mattone, ridisegnano il perimetro di urgenze nella sfida per la tutela del risparmio. La crisi finanziaria iniziata nel 2008 ha rivoluzionato i paradigmi di investimento degli italiani, rendendo sempre più evidente il bisogno di affidarsi a interlocutori specializzati. «Venuti meno i facili guadagni sui bond governativi, per anni generosi nelle cedole, e i continui rialzi delle case per il sostegno delle banche ai finanziamenti, diventa fondamentale sapere costruire un portafoglio diversificato che sappia cogliere le opportunità dalle asimmetrie di crescita globale», spiega Gian Maria Mossa, condirettore generale di Banca Generali, realtà che con quasi 2 miliardi di raccolta da inizio 2015 e masse per circa 40 miliardi, si mette in mostra come uno degli operatori più innovativi e specializzati per i servizi di pianificazione finanziaria.

La società ha infatti accelerato negli ultimi mesi su un progetto di consulenza evoluta - Bg Personal Advisory - che fa interagire i migliori specialisti in ciascun ambito (fiscale, legale, finanziario) per portare servizi ad alto valore aggiunto a tutte le famiglie. In questa direzione si inserisce l' advisory sul passaggio generazionale, al corporate finance dell'impresa per determinarne la valorizzazione, o appunto la lente più qualificata sul real estate che, numeri alla mano, riguarda la maggioranza della ricchezza privata degli italiani (5.100 miliardi su circa 9.000 in totale).

E dopo il calo di almeno il 30% dei prezzi dai picchi del 2008, e vendite dimezzate, il problema della «liquidità» di determinate abitazioni è divenuto sempre più percepito. Per di più, con la prospettiva di una riforma del catasto, seppur ancora in via di definizione e con qualche rallentamento, che sembra lasciare poco spazio alle illusioni, adeguando le rendite da valori anacronistici al livello di mercato. «Nonostante i bassi tassi di interesse che dovrebbero favorire il credito, il mattone sconta alcune criticità legate ai fondamentali», spiega Enzo Ruini, Project Manager di Banca Generali, «il livello di sofferenze immobiliari nelle banche commerciali complica le politiche commerciali, il bisogno di alleggerirne il patrimonio dal privato come dal pubblico riempie poi il mercato di un eccesso di offerta che,tecnicamente, la domanda attuale non riesce a sostenere».

Le analisi raccolte da esperti del settore e case di investimento guardano alla base demografica della domanda. L'Italia è un Paese con età media avanzata, dove il 70% e l'80% delle famiglie possiede già una prima abitazione, e dove per la prima volta nella storia dello Stato unitario le nascite, pur con il cospicuo apporto dei cittadini extracomunitari, sono scese sotto quota 500mila nascite/anno e i matrimoni sotto 200mila. Le compravendite residenziali galleggiano poco sopra quota 400mila a fronte di uno stock di residenziale di circa 33.500.0000 di unità. I nodi nei bilanci dei governi hanno poi spostato la tassazione dai fattori produttivi al patrimonio, in particolare quello immobiliare, che in Italia sconta forti differenze tra valori di mercato e valori catastali, appunto sotto revisione.

«Le condizioni congiunturali impongono delle domande sulla qualifica e la capacità di ritorno degli investimenti, anche immobiliari, che in assenza di flussi sostenibili rischiano di gravare sul patrimonio considerando anche i costi fiscali, di gestione e manutenzione (il 55% del patrimonio residenziale italiano è stato costruito prima del 1971)», aggiunge Ruini, che sta portando avanti il progetto di Advisory real estate per i clienti della Banca con l'apporto di specialisti, come Deloitte, per tutte le operazioni straordinarie e due diligence sugli immobili oltre alle misurazioni di analysis che consentono di tracciare il valore delle case sulla base del database di mercato.

Ammontano a 40 miliardi le masse di Banca Generali che, da inizio anno, ha raccolto quasi 2 miliardi