Ecco come comprare casa scommettendo sulla morte

Mathias è sbarcato a Parigi senza un soldo in tasca e vuole rifarsi una vita vendendo l'appartamento nel Marais che ha ereditato alla morte del padre. Ma c'è un problemino: l'alloggio è occupato da Mathilde, novantenne terribile, e da sua figlia Chloé. Lui non potrà entrare in possesso della casa fino alla morte della vecchietta, perché così è scritto nel contratto. E in quel contratto c'è scritto che Mathias deve pagare a Mathilde un vitalizio mensile al di fuori della sua portata, come prima di lui aveva fatto suo padre per quarant'anni. Mathias dichiara guerra all'anziana signora, ma la permanenza in quella casa finisce per aprire scenari imprevisti... Una storia da film, certo: è My old Lady di Israel Horovitz e arriva questo giovedì nelle sale italiane. La fantasia però affonda solide radici nella realtà perché in Francia il «viager» è una formula molto diffusa nel mercato delle compravendite immobiliari. Ma la parolina magica comincia a circolare nelle agenzie specializzate anche in Italia, pur nel contesto di grandi difficoltà che sta attraversando l'edilizia. Ecco di che si tratta: «viage» nel francese antico significava «durata della vita».

Oggi si traduce con «vitalizio» e corrisponde a una specifica tipologia di vendita di immobili, simile alla nuda proprietà. In sintesi, si trasforma parte del prezzo pattuito in una rendita a vita pagata dall'acquirente a beneficio del venditore. Una buona parte del pagamento viene trasformato in un vitalizio da pagare al venditore, ogni mese per tutta la durata della sua vita ad un tasso di capitalizzazione tra il 3 e il 3,5%. Inizialmente si versa solo una somma in acconto (detta «bouquet»), minore rispetto alla nuda proprietà. Un contratto aleatorio, in quanto non si conosce in anticipo il prezzo di vendita finale dell'immobile. Il venditore può riservarsi il diritto di abitazione (è il caso di Mathilde e Mathias), allora il viager è «riservato», l'acconto è inferiore ma l'acquirente deve attendere con pazienza il decesso del venditore; oppure l'acquirente può disporre immediatamente dell'immobile, allora il viager è «libero». Da noi le tabelle del ministero delle Finanze aiutano a determinare l'entità del vitalizio, come avviene per il valore fiscale dell'usufrutto nella nuda proprietà (sebbene le fasce d'età vanno di 3 anni in 3 anni e non si fa distinzione se a vendere è un uomo o una donna). Chi non paga il vitalizio per un certo periodo, perde tutto. E il venditore si riprende la completa proprietà. Se gli acquirenti siete voi, potete pensarla come una forma di investimento che assomiglia a una scommessa sull'aspettativa di vita di chi vende. Conviene? Dipende, ovvio. Ma se vi mettete nei panni di un anziano, senza eredi, di questi tempi incassare subito una bella sommetta e poi poter godere di una pensione integrativa vita natural durante... la prospettiva non è da buttar via. Roberto Trevisio ha aperto nel 2009 a Torino la «Viager», prima agenzia specializzata in intermediazioni di nuda proprietà e viager.

«Un esempio? Un bell'appartamento venduto da noi in una zona residenziale di Torino. I venditori sono una coppia di 78 anni (la donna) e 77 anni (l'uomo) che si sono riservati il diritto di abitazione. Il valore stimato della piena proprietà è di circa 300-320.000 euro. La vendita si è conclusa con l'acquisto da parte di un giovane padre di famiglia per la cifra concordata di 176.000 euro. Il pagamento concordato è stato di 80.000 euro versati al rogito oltre a 120 rate mensili di 800 euro (10 anni). La scommessa sulla vita? - risponde Trevisio - fa parte del “gioco”, questione di statistica. In Italia parliamo ancora di una nicchia di mercato che però ha margini di crescita enormi. Restano due grossi scogli. Uno culturale, l'attaccamento alla casa di famiglia e all'eredità, l'altro fiscale». Sì, perché il Codice civile consente la cessione di un immobile in cambio di un vitalizio, ma poi lo tartassa come redditi da lavoro dipendente, oltre a una pesante imposta di registro. «In Francia il governo è pronto a investire 150 milioni nel viager. Da loro l'atto di costituzione non è tassato e la rendita lo è in misura minima, via via a partire dai 65 anni», spiega Trevisio.

E così facoltosi liguri e piemontesi hanno messo gli occhi sulle ville a Cannes e in tutta la Costa Azzurra. Scommettiamo?