Cosa sono (e cosa accade) con gli interessi passivi del mutuo

Costruire, acquistare o ristrutturare casa significa in genere accedere a un mutuo: al momento dell'accordo il beneficiario, che riceve interamentre la somma di cui necessita per il proprio immobile, si impegna a restituire tale cifra all'istituto erogatore tramite delle rate. Unitamente al "capitale" ricevuto, il mutuatario deve pagare anche gli interessi su ciascuna rata, definiti "passivi" perché rappresentano un costo in più da versare all'intermediario.

Quando si ha diritto alle detrazioni

Il mutuatario che riceve un prestito per acquistare la sua prima casa ha diritto, secondo le norme vigenti, a una detrazione annua dall'Irpef degli interessi passivi pagati alla banca, compresi gli oneri accessori. Una detrazione corrispondente al 19% di tali interessi e oneri, per un importo massimo di 4mila euro.

Quali sono i requisiti da rispettare per accedere a tali benefici? Innanzitutto si deve trattare di un mutuo acceso per l'acquisto della prima casa, quella corrispondente alla residenza stabile del mutuatario e della sua famiglia. La detrazione spetterà all'intestatario del mutuo, anche nel caso in cui l'immobile divenga abitazione principale di un congiunto: si parla di coniuge o parenti fino al 3° grado di parentela, ma anche, in caso di separazione legale, di ex coniuge, almeno fino al momento in cui non intervenga una sentenza di divorzio.

Requisito fondamentale per usufruire della detrazione del 19% è che l'immobile risulti dimora abituale del contribuente, a prescindere dalla concomitanza della residenza, che può essere temporaneamente fissata in altro luogo. Il diretto interessato ha un anno di tempo dall'acquisto per far divenire suddetto immobile la sua abitazione principale, condizione, questa, che deve permanere per tutto il periodo d'imposta per cui si richiedono le detrazioni. Oltre ciò, è necessario che la compravendita sia avvenuta nell’anno antecedente o in quello successivo alla data di stipulazione del mutuo. Altra condizione da rispettare è che il soggetto che eroga il mutuo, per coprire il quale deve esistere una garanzia ipotecaria, sia residente in Italia o in uno stato membro dell’Ue o, se non residente, che risulti essere un'organizzazione stabile nel territorio del nostro Paese.

Detrazioni e mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato, le detrazioni spettano a entrambi i mutuatari, in percentuale proporzionale alla quota di possesso dell'immobile. Se uno dei due intestatari è fiscalmente a carico dell'altro, le detrazioni spetteranno interalmente al contribuente che sostiene le spese. Anche per chi acquista la nuda proprietà tramite mutuo sono previste le detrazioni degli interessi passivi. Detrazioni che, invece, non sono previste per l'usufruttuario, dal momento che non acquista l'immobile, pur godendo dei benefici del suo utilizzo.

In caso di decesso del mutuatario diviene nuovo contraente del debito l'erede, o comunque l'acquirente che si sia accollato il mutuo. Le detrazioni spettano anche al coniuge superstite, nel caso in cui risulti contitolare del mutuo acceso per la propria "abitazione principale", ma ciò solo qualora regolarizzi l'accollo del mutuo stesso.

Seconda casa

Si può accedere a un finanziamento anche per acquistare una seconda casa. Il mutuo, garantito anche in questo caso da un'ipoteca, è pertanto destinato a coprire i costi per la costruzione, l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile di proprietà in cui non verrà stabilita la propria residenza (e che non diventerà, pertanto, un'abitazione principale).

Restano le stesse regole del mutuo prima casa, con una differenza sostanziale per quanto concerne le spese: mentre il primo beneficia di un’imposta sostitutiva sul capitale dello 0,25%, per il secondo l’aliquota sale fino al 2%.

Oltre ciò, con il mutuo per la seconda casa decade il diritto di detrarre dalla dichiarazione dei redditi gli interessi passivi e gli oneri accessori.