"La piccola riforma che serve al mercato"

Si tratta di un'idea che arriva dall'America, ma che potrebbe funzionare molto bene anche in Italia. A esserne convinto è l'avvocato Stefano Loconte, dello studio Loconte & Partners, che vorrebbe per il nostro Paese un meccanismo di differimento delle imposte sugli scambi di beni immobili simili. Ma di che si tratta?

Oggi chi vende un immobile commerciale deve pagare una tassa sulla plusvalenza. Loconte propone di sospendere il pagamento dell'imposta se il ricavato della vendita viene subito reinvestito in un immobile di caratteristiche simili. «Chi compra un immobile a 100 e lo rivende a 150, fa una plusvalenza di 50. Tuttavia, se i 150 ottenuti li reinveste in un arco temporale limitato, allora rimette la maggiore ricchezza accumulata a servizio dell'economia reale. Questo andrebbe avanti, fino a quando non si decide di non reinvestire più e allora si pagherebbe l'imposta complessivamente maturato e si chiuderebbe il cerchio». Insomma, per lo Stato non si tratterebbe di rinunciare all'incasso, come sarebbe per un'agevolazione fiscale, ma solo di posticiparlo e nel frattempo incassare di più con le imposte indirette dovute a crescita di Pil, occupazione e consumi.

Negli Usa, questi scambi si chiamano «1031», il proprietario che vende la sua proprietà deve identificare entro 45 giorni tre immobili sostitutivi, con 180 giorni di tempo per perfezionare lo scambio. Si possono selezionare anche più di tre proprietà, purché il valore complessivo non superi il 200% di quella ceduta.

Uno studio della società di consulenza Ey, relativo al mercato Usa, ha stimato 976mila posti di lavoro e 48,6 miliardi di dollari di reddito da lavoro generati dagli scambi di immobili. Inoltre, gli ammortamenti mancanti sulla proprietà sostitutiva acquisita nello scambio comportano una media di 6 miliardi l'anno di imposte sul reddito aggiuntive.

«In Italia abbiamo un regime similare solo per le persone fisiche - dice Loconte -. Se si compra e si detiene per almeno 5 anni un immobile non si pagano le imposte. Ma la cosa non vale per immobili commerciali e le società». Per tali ultimi soggetti la plusvalenza derivante dalla vendita di questo tipo di immobili è tassata al 24%, un aspetto che frena alcune aziende nel rendere più efficiente il proprio portafoglio immobiliare. «Gli scambi hanno incoraggiato le imprese di tutte le dimensioni a trasferirsi in immobili che soddisfano meglio le esigenze attuali e future, promuovendo il miglior uso della proprietà immobiliare e una crescita aziendale più efficiente».

L'obiettivo a cui sta lavorando lo studio Loconte - specializzato nella consulenza legale e tributaria

con sedi in Italia, a Londra e New York - è quella di trasformare presto questa idea in una proposta di legge. Da presentare al ministero dell'Economia in linea con le grandi riforme fiscali che il governo sta elaborando.