Fare affari col mattone Dove comprare casa sfruttando il calo-prezzi

A Milano zone come l’Isola, nei pressi della stazione Garibaldi oppure l’area di Porta Vittoria, in via di riqualificazione. A Roma i quartieri Bologna e San Giovanni, a est, o Monteverde Nuovo, a sud-ovest. È solo qualche esempio. L’importante è che la zona sia ben servita, sicura e meglio ancora se in corso di riqualificazione. Sono queste le indicazioni degli esperti per fare buoni affari oggi con la casa, approfittando della discesa dei prezzi. La crisi economica ha fatto sentire i suoi effetti anche sul mercato immobiliare. Le vendite di case sono diminuite (si stima un minor volume di compravendite del 15% nel 2008 rispetto al 2009), i tempi di vendita si sono allungati e i prezzi sono inferiori a un anno fa. Le stime divergono: secondo il più recente rapporto sul mercato immobiliare dell’ufficio studi Nomisma, la discesa media delle quotazioni nel secondo semestre 2008 è stata dell’1,1% nominale (del 2,5% in termini reali, cioè considerata l’inflazione), con punte fino al 2,5% e al 4% in città come Milano e Bologna.

Secondo l’ufficio studi del gruppo Ubh (oltre 1.500 agenzie con i marchi Professionecasa, Gabetti e Grimaldi) a fine estate 2008 si registrava già un decremento medio nominale del 7,8%. In ogni caso, si tratta delle prime flessioni da un decennio. Come segnalano le agenzie, la domanda è in calo ed è facile ottenere sconti dai venditori. Come andrà il mercato Secondo Daniela Percoco, direttore Real Estate di Nomisma, il 2009 andrà ancora al rallentatore ma non c’è motivo di attendersi grossi cali: «Il basso livello di indebitamento delle famiglie italiane è ciò che salva il mercato da riduzioni dei prezzi molto consistenti. Comunque il settore ha due velocità: una per gli immobili di qualità per i quali l’offerta è minore e la domanda più solida, l’altra per gli immobili senza qualità, con elevata offerta e bassa domanda». Saranno insomma le case periferiche e in cattivo stato a risentire di più. La pensa allo stesso modo Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Ubh: «I ribassi si registreranno ancora soprattutto per quegli immobili che erano destinati agli acquirenti con scarsa liquidità, a chi deve fare un mutuo sull’80% e più del valore.

Questa fascia ha ora più difficoltà a ottenere il finanziamento e vista l’incertezza economica è anche meno disponibile a impegnarsi. Così la domanda per le periferie e l’hinterland risulta notevolmente in calo, con conseguenze sui prezzi». Le occasioni, come sceglierle «A Milano un bilocale da 50 metri quadrati all’Isola o attorno a corso Sempione, può costare tra i 175mila e i 250mila euro», dice Ghisolfi, «una zona ancora interessante è anche quella di porta Genova e via Tortona, una ex area industriale che negli anni scorsi è stata oggetto di grandi ristrutturazioni ma dove i prezzi sono ancora contenuti». Secondo l’esperto c’è poi chi punta sulle vie attorno a corso Buenos Aires, sempre scommettendo sulla riqualificazione e, soprattutto, nelle aree vicine alle nuove linee della metropolitana in costruzione (i lavori delle linee 4 e 5, che taglieranno Milano da est a ovest dovrebbero partite quest’anno). A Roma, oltre ai citati quartieri Bologna, San Giovanni e Monteverde Nuovo, zone interessanti sono ritenute quelle di via Tiburtina, Fleming e la Farnesina, con prezzi attorno ai 4-5mila euro al metro quadrato. Il discorso, in ogni caso, è valido per tutte le città della Penisola: puntare su zone semicentrali di qualità.

Secondo il gruppo Ubh, le prospettive di spuntare buoni prezzi oggi non mancano e la domanda residenziale potrebbe dare i primi segnali di ripresa già in primavera. A tutto beneficio di chi avrà saputo cogliere le buone occasioni. Meno attraente invece per investimento l’immobile da vacanza nelle maggiori località turistiche italiane: i prezzi sono saliti molto negli anni passati e il mercato ora è ingessato. A meno che si decida di puntare sull’estero. Il crollo dei prezzi unito alla discesa della sterlina hanno reso per esempio interessanti, per chi se li può permettere, gli immobili nel centro di Londra. A Fulham road o Chelsea ora si spendono 7mila euro al metro quadrato, dove un anno fa se ne spendevano 13mila.

Buone opportunità anche in Spagna e, per chi vuole puntare sull’esotico, sulle rive del Mar Rosso: in Egitto, a Hurghada si può acquistare un bilocale di qualità per 75mila euro, con un mercato tutt’ora vivace, sia per gli affitti sia per le compravendite.