Palazzi storici e scali ferroviari Così rinasce il centro di Milano

Nei prossimi dieci anni saranno il fulcro dell'attività edilizia a Milano. Sono edifici delle zone centrali. E in molti casi anche di valore storico. Un patrimonio immobiliare fino ad ora spesso sede di grandi aziende o banche, che almeno in parte sarà riconvertito ad uso residenziale. Insieme alle tre grandi aree degli scali ferroviari, Farini, Porta Genova e Porta Romana, questi undici edifici saranno oggetto di una grande rigenerazione urbana: il palazzo del Comune in via Pirelli, quello dell'Inps, la torre Galfa, Palazzo Broggi, l'ex sede delle Poste, l'ex sede della Banca di Roma, la torre Velasca, l'edificio di via Pantano 8, quello in Porta Romana 10 e le sedi di Allianz e dell'Asl in Corso Italia.

Secondo la ricerca di Sigest presentata ieri che ha analizzato 90 iniziative di nuova costruzione per un totale di 4.142 appartamenti, nel prossimo decennio difficilmente ci sarà ancora consumo di suolo. Sarà invece questa parte del costruito già esistente che potrà essere protagonista dell'ammodernamento degli immobili milanesi. Tra Area C e isole pedonali non è più appetibile come prima per le banche o le grandi aziende: meglio trasferirsi verso la periferia, più vicino alle grandi arterie stradali e senza balzelli da versare. E per questo almeno in parte sarà riconvertito a uso residenziale: «Penso ad esempio a palazzo Broggi» ha indicato Enzo Albanese, amministratore unico di Sigest. E tra gli scali il primo dove potrebbero partire i lavori «probabilmente sarà Porta Genova». «Proprio perché le attività si concentreranno nelle zone dentro la circonvallazione esterna – ha affermato Albanese – sarebbe il caso che il Comune creasse una task force per semplificare le procedure perché non si può pensare di aspettare il tempo medio per le autorizzazioni, cioè dai 18 ai 24 mesi».

Il ragionamento si basa anche sulla situazione di offerta e domanda: al momento l'unico settore del mercato immobiliare che tira è quello del nuovo, tendenzialmente in classe A o A+ che rappresenta il 63% dell'offerta. Cioè case moderne ed efficienti dal punto di vista energetico. Buona parte dei prodotti arrivati sul mercato nel 2007-2008 sono ancora lì ad aspettare un compratore. Serve dunque puntare su una rigenerazione di quanto già esiste, ma ormai è nelle classi energetiche. Intanto il mercato si è polarizzato su grandi interventi: oltre un terzo delle case analizzate è rappresentato da tre grandi progetti: CityLife, Porta Nuova e Parco Vittoria. Le altre sono tutti interventi più piccoli: l'85% delle iniziative ha meno di 50 appartamenti. E i prezzi, sempre secondo l'analisi della società di intermediazione che è una delle principali a Milano, sono abbastanza stabili: nel centro, in cui il valore medio del nuovo è fissato in 10.080 euro per metro quadro, il calo rispetto al 2014 è dell'1%. Nella zona dei bastioni si è invece registrato un lieve aumento, 1,4%, per un costo di 8.700 euro. Infine verso la circonvallazione i prezzi sono scesi del 3% attestandosi sui 6.130 euro a metro quadro. Sono anche cambiati i gusti dei clienti: oggi la casa 2.0 è senza l'ingresso, ormai assorbito da altri ambienti dell'abitazione.

La cucina ad esempio aumenta mediamente di un terzo, da 9 a 12 metri quadrati, così come le camere per i figli, da 9 a 14, e gli spazi esterni come i balconi visti sempre di più come uno spazio che deve essere fruibile.