Oneri condominiali forfetizzabili nei contratti «liberi»

L’articolo 13 della legge (n. 431/'98) sulle locazioni abitative stabilisce, al suo comma 4, che - nei contratti «liberi» - sono «nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonchè qualsivoglia clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito». La disposizione ha una portata ben più ristretta rispetto a quanto dettato dalla disciplina previgente, e questo perché l'anzidetto inciso «altro vantaggio economico o normativo» è chiaramente riferito solo ai patti volti ad attribuire al locatore un canone maggiore, laddove, invece, l'articolo 79 della legge dell'equo canone (n. 392/'78) sanzionava con la nullità (e tuttora sanziona con riferimento alle locazioni ad uso diverso) ogni pattuizione volta, in linea generale, ad attribuire al locatore qualsiasi vantaggio in contrasto con le disposizioni di cui alla stessa legge.
Tutto questo ha portato a ritenere derogabili una serie di norme non più munite del presidio testuale di invalidità e a ritenere legittime, con riferimento ai contratti liberi, eventuali clausole che pongano, ad esempio, a carico del conduttore l'intero importo degli oneri accessori, o della registrazione del contratto o, ancora, che prevedano l'aggiornamento del canone nella misura del 100% dell'indice Istat. Sul punto la Cassazione ha, poi, evidenziato come gli obblighi, le clausole e i vantaggi di cui al citato comma 4 (secondo periodo) debbano comunque essere «contrastanti con le disposizioni della legge n. 431 del 1998» (sentenza n. 16089/'03): il che ha portato a considerare valida, da parte della giurisprudenza di merito, una pattuizione sulla forfetizzazione degli oneri condominiali o, comunque comuni, finalizzata ad aumentare «surrettiziamente» il canone (Trib. Firenze 8.3.'07).

Inderogabili restano invece, anche per le locazioni ad uso abitativo, le norme che prevedono il divieto di risoluzione del contratto in caso di alienazione dell'immobile o, ancora, che consentono al conduttore, in difficoltà economica, di usufruire del termine di grazia per sanare la morosità. Ciò, in considerazione della loro evidente natura pubblicistica.
*presidente Confedilizia