Secondo Confedilizia sarebbe ormai un vero fenomeno, all'interno del mercato immobiliare italiano. La crescita degli edifici ridotti in ruderi non è lo specchio di una parte di patrimonio obsoleto. Ma di un'altra tendenza che viene certificata in modo preciso dall'associazione, che ha analizzato la situazione sulla base dei dati diffusi qualche giorno fa dall'Agenzia delle entrate relativi allo stato del patrimonio immobiliare italiano.
I ruderi sono le cosiddette "unità collabenti", cioè parliamo di fabbricati totalmente in rovina, e per questo inseriti nella categoria catastale F2. Ebbene, questi immobili sono aumentati dell'1,5% nel solo 2024. Confedilizia fa però un confronto con gli anni passati, cioè quelli risalenti all'epoca pre-Imu. E così si vede come dal 2011, anno di introduzione dell'imposta sugli immobili, il numero di ruderi sia "letteralmente esploso, passando da 278.121 a 629.022". Un incremento del 126%, che segnala "un'emergenza ignorata", spiega l'associazione. Che lega il dato al contesto sociale.
La ragione sembrerebbe risiedere nel fatto che il degrado materiale si accompagni anche a un degrado sociale. "Questi edifici per circa il 90% di proprietà di persone fisiche si trasformano in ruderi spesso per il solo passare del tempo, ma in molti casi anche per azioni volontarie dei proprietari, come la rimozione del tetto, per sfuggire alla tassazione patrimoniale - spiega ancora Confedilizia -. Va infatti ricordato che l'Imu si applica anche a immobili dichiarati "inagibili o inabitabili, purché non ancora formalmente classificati come ruderi".
Per il presidente, Giorgio Spaziani Testa, non è un aspetto che può essere sottovalutato. Anzi. Le conseguenze possono essere gravi per il contesto immobiliare italiano, per il rischio di un abbandono diffuso del patrimonio edilizio privato.
"È una situazione insostenibile - spiega il presidente -. Il patrimonio immobiliare privato, che dovrebbe essere valorizzato, è invece in molti casi abbandonato a sé stesso. E il quadro non può che peggiorare, vista la presenza dell'Imu che, come tutte le patrimoniali, è un'imposta progressivamente espropriativa del bene colpito, specie quando si tratta di immobili privi di mercato, e il drastico taglio degli incentivi fiscali per interventi edilizi. Occorre intervenire". Come ricorda Italia Oggi c'è però una recente sentenza della Corte di Cassazione che ha riconosciuto, per esempio, il diritto all'agevolazione "prima casa" anche per i ruderi, cioè gli immobili F2. Una decisione che va in senso opposto rispetto all'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate, secondo cui un rudere non può essere qualificato come abitazione. Secondo la Suprema Corte, l'agevolazione invece si può applicare se l'immobile può essere trasformato in abitazione entro 3 anni dall'atto. Non importa se la categoria catastale sia F2 o F3: ciò che conta è la dichiarazione dell'acquirente e la potenzialità oggettiva del fabbricato a diventare abitabile.
Non solo: l'immobile, seppur privo di rendita, resta un fabbricato e non un'area edificabile. Questa interpretazione potenzialmente potrebbe favorire il recupero degli immobili abbandonati, agevolando l'acquisto da parte di chi è disposto a ristrutturare e investire nel patrimonio edilizio.
