Record all'italiana: i mutui più cari d'Europa

di Stefano FilippiSan Mario Draghi ha fatto la grazia agli italiani che vogliono comprare casa. Il «quantitative easing» deciso dalla Banca centrale europea nei mesi scorsi ha abbassato i tassi di interesse e riempito di euro gli istituti di credito. I quali devono riversarli a famiglie e imprese. Il risultato è che non è mai stato così conveniente indebitarsi per comprare casa. Alcuni tassi euribor su cui si calcolano i mutui sono addirittura negativi: la scorsa settimana, per esempio, il 365 a 1 mese era pari a -0,18 per cento, il trimestrale a -0,11, il semestrale a -0,03 e soltanto il tasso a 12 mesi varcava di un nulla la parità: 0,07 per cento. Significa che l'interesse su un prestito immobiliare, di fatto, è semplicemente lo spread applicato dalle varie banche. Nel dicembre 2005 l'euribor 365 annuale viaggiava a quota 2,66, nello stesso mese del 2008 era salito a 3,15 per scendere nel dicembre 2011 a 1,91. Oggi siamo ai minimi storici. Una manna per chi voglia stipulare un mutuo. Eppure in Italia i tassi d'interesse restano sempre superiori a quelli praticati nei maggiori Paesi europei. Lo dicono le statistiche, le prove empiriche e gli operatori. Anche se i tassi sono andati a picco, da noi restano sempre un po' più elevati. È una discesa (...)(...) con il freno a mano tirato. E nemmeno san Draghi riesce a demolire il muro di questo spread.La Cgia di Mestre ha calcolato, in base ai dati della Bce, che tra i tassi di interesse praticati dalle banche italiane e quelli dell'area euro rimane uno scarto di circa il 9 per cento. «Tra i principali Paesi dell'eurozona soltanto l'Olanda registra un tasso medio superiore a quello italiano», spiega Paolo Zabeo del Centro studi degli artigiani mestrini. A giugno il tasso medio applicato sui mutui immobiliari era del 2,2 per cento in Italia contro il 2,02 di Eurolandia. È vero che qualche anno fa un abisso divideva l'Italia dal resto dell'unione monetaria: nel 2012, con il governo Monti, il gap era del 20,7 per cento e si è approfondito nel 2013 salendo al 22,4. Lo scorso giugno, invece, la differenza era scesa all'8,9 per cento. In termini di spread sarebbero 89 punti base. Nella classifica dello svantaggio ci collochiamo al nono posto su 19 nazioni in cui circola l'euro. I mutui sono più economici non soltanto in Francia e Germania, ma perfino in Austria, Spagna, Lituania ed Estonia. L'europaradiso di chi si deve indebitare è la Finlandia, con un tasso bancario medio dell'1,33 per cento.SENZA EURO TASSI SOTTOZEROFuori dall'euro va ancora meglio: in Danimarca dal luglio 2012 la banca centrale ha portato i tassi sottozero per difendere il cambio della corona. Sono le banche a pagare il cliente per prestargli il denaro in eccesso. Non è una fiaba di Andersen ma una delle conseguenze di non avere adottato l'euro come divisa. In Svezia, dove pure circola ancora la corona, i tassi sono negativi dal 2009: se il denaro resta fermo le banche devono pagare una tassa. Il fenomeno interessa anche la Norvegia, altro Paese no-euro. Ma il rovescio della medaglia, o meglio della moneta, è pericoloso. Nell'apparente Bengodi nordico dilaga la febbre del mattone. In tre anni i prezzi delle case di Copenaghen sono saliti tra il 40 e il 60 per cento mentre a Stoccolma in un decennio sono raddoppiati. L'arrivo di nuovi migranti sta facendo crescere la richiesta di case che alimenta la corsa sfrenata ai mutui a costo zero. L'indebitamento medio degli svedesi è pazzesco: 172 per cento del reddito lordo che balza al 310 nelle famiglie che hanno contratto un mutuo. Tra debiti e prezzi gonfiati si galoppa verso una bolla immobiliare che prima o poi scoppierà. Con conseguenze già viste con i subprime Usa.I dati della Cgia risalgono a giugno. Per capire se la tendenza è stata invertita basta fare qualche conto sui siti web che mettono a confronto i prestiti bancari. Ipotizziamo un mutuo di 150mila euro da estinguere in 15 anni per un immobile che ne vale 300mila. Secondo il sito mutuionline.it il tasso fisso più conveniente oggi in Italia è al 2,16 per cento, il che comporta una rata mensile di 961,81 euro: in totale l'acquirente avrà versato alla banca 173.126 euro. Sul portale francese meilleurtaux.com il tasso è all'1,70 per cento per una rata di 945 euro e un esborso totale di 170.100 euro. Circa tremila meno che da noi.Cifre simili in Germania, dove le banche offrono tassi dell'1,73 ma il sistema di pagamento è diverso perché nella stragrande maggioranza dei casi è prevista una quota mensile più bassa con una maxirata finale. Non c'è invece paragone con le condizioni praticate in Spagna in caso di tassi variabili: secondo il portale rastreator.com lo spread bancario è appena dello 0,75 per cento per una rata mensile di 887 euro e una spesa complessiva (ipotetica, perché il tasso è variabile e c'è rischio che aumenti) di 159.660 euro. In Italia se ne spendono ben 13.466 in più.DIVARIO STRUTTURALENonostante l'azzeramento dei tassi e la discesa dei prezzi degli immobili, i mutui italiani rimangono sempre più cari che negli altri maggiori Paesi europei. Significa che questo divario è strutturale, anche se pesa la situazione del mercato. Spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline: «Se la domanda di case scende, caleranno anche i prezzi di vendita e un domani, in caso di insolvenza, la banca potrebbe ritrovarsi con un bene che vale meno. Perciò essa si tutela con il costo del mutuo: invece che limare i tassi si tiene un margine per recuperare i maggiori rischi».Ma il ristagno del mercato non spiega tutto. «Si sconta anche la cattiva situazione finanziaria del Paese», chiarisce Zabeo. I mutui più cari si trovano in Irlanda seguita da Cipro, Slovacchia, Malta e Grecia: le nazioni dell'eurozona dai conti più disastrati. In Italia c'è anche un problema di concorrenza. Dall'introduzione dell'euro l'unico livellamento del costo dei mutui non provocato da fattori finanziari esterni si è registrato a metà degli anni 2000, quando sul mercato bancario italiano sono entrati gruppi esteri con politiche di prezzo molto aggressive. Ma la crisi finanziaria del 2008-2009 ha fatto nuovamente allargare gli spread. Sui costi incide anche l'italica propensione al mattone: «All'estero gli affitti sono più convenienti, accessibili e semplici che da noi esemplifica Anedda si spinge meno verso la proprietà immobiliare con una richiesta di mutui inferiore».Altrove sono richieste minori garanzie sui mutui e ciò consente di risparmiare sulle spese accessorie.LA FRANCIA CHIEDE MENO GARANZIESe da noi è necessaria un'ipoteca sull'immobile, in Francia la garanzia può essere prestata anche da una società di cauzione alla quale il cliente paga un premio che di solito è inferiore del 20-30 per cento alle corrispondenti spese catastali e notarili per l'ipoteca. In caso di insolvenza, le banche non s'intestano la casa ma vengono risarcite del capitale erogato da queste società, tutte quotate tripla A. Anche i tempi eterni della giustizia italiana contribuiscono ad accrescere i costi di un mutuo. Ancora in Francia le banche riescono a vendere l'immobile pignorato in circa 10 mesi e in Gran Bretagna ne bastano sei, mentre da noi l'asta giudiziaria va in porto dopo 7-8 anni. Recuperare un credito all'estero è più agevole: meno rischi, meno spese, meno spread, tassi più bassi.«Le banche maggiori offrono spread in linea con quelli europei chiarisce Anedda . Più piccola è la banca, maggiori sono i costi. In un prodotto complesso come un mutuo non tutti gli istituti riescono a ottimizzare le spese. I tassi dipendono anche dalla durata e dal valore del mutuo: più si sale più si spende». Ma perché allora non indebitarsi con una banca danese o svedese? Anedda sorride: «Ogni istituto opera nel suo mercato di riferimento, nessuno gestirebbe un'ipoteca fuori dei propri confini.

Un mutuo in valuta diversa dall'euro? Non ha senso con tassi in euro così bassi. E poi il rischio di cambio è elevato. Chiedetelo a chi ha sottoscritto mutui in franchi svizzeri a tassi sotto l'1 per cento e oggi si ritrova a pagare quasi il 2».Stefano Filippi