Tabelle millesimali più chiare

Pierpaolo Capponi

Con la sentenza 11960 del 28/6/2004 la Cassazione ha stabilito in modo chiaro e diretto un importante principio nel complesso panorama giurisprudenziale della materia condominiale. Fino a ieri si credeva che le tabelle millesimali dovevano essere approvate o modificate sempre e comunque con il consenso di tutti i condomini. In effetti la stessa Cassazione aveva escluso che l’assemblea potesse approvare a maggioranza le tabelle millesimali in quanto: «La deliberazione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro 30 giorni, a norma dell’art. 1137 c.c., atteso che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono circoscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri di legge o dalla volontà unanime dei condomini».
In senso conforme il tribunale di Genova (sentenza n° 65 del 11/1/1983) aveva ritenuto che «La determinazione dei valori proporzionali dei singoli piani o porzioni di piano e la loro espressione in millesimi non rientrano nella competenza dell’ assemblea ma esigono l’accordo di tutti i condomini».
In altri termini, non rientrando l’approvazione delle tabelle nei compiti dell’ assemblea non può valere per esse il principio della maggioranza, tipico delle delibere assembleari. Con la sentenza del 2004 la Cassazione ha invece cambiato atteggiamento sulla questione, chiarendo, e meglio esplicitando, concetti peraltro già contenuti in alcune sue precedenti decisioni.
Il punto di partenza viene completamente spostato: visto che il regolamento di condominio può essere approvato a maggioranza (art. 1138, 2° com), anche le tabelle millesimali, che devono essere allegate allo stesso (art. 68, 1° e 2°com) ne seguono la sorte. Così può darsi il caso dell’esistenza di un regolamento di condominio approvato a maggioranza (nulla di nuovo) con allegate tabelle millesimali (quelle generali, quelle per le scale, quelle per il riscaldamento, etc.) anch’esse approvate, legittimamente, a maggioranza: ecco l’elemento di novità. Da questo nuovo principio ne discende un altro: che tali tabelle approvate a maggioranza possono essere modificate, di nuovo, a maggioranza. Importante precisazione è quella per cui tali tabelle approvate a maggioranza non possono discostarsi dai principi di legge, e che stessa sorte deve seguire anche la loro modifica.
Mentre, al contrario, le tabelle contrattuali possono discostarsi dai criteri di legge, financo fissando i valori millesimali, a mero titolo di esempio, in parte uguali per tutti gli immobili contenuti nell’edificio in condominio. Esse, al contrario di quelle assembleari, devono essere approvate e modificate con l’unanimità dei consensi.
Il ragionamento, e le conclusioni, adottati dalla suprema corte nella sentenza del 2004, sono di chiara e semplice lettura. «In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria;ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa – perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nel caso di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. ovvero con atto dell’autorità giudiziaria (ex art. 69 disp. att. citato).

Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.».