Tasso fisso o variabile? Le cose da sapere per scegliere il mutuo

Acquistare una casa, nella stragrande maggioranza dei casi, significa stipulare un mutuo. Un atto impegnativo, da affrontare scegliendo con grande attenzione, in primo luogo tra tasso fisso e tasso variabile. Complice l’ultimo taglio al costo del denaro deciso dalla Bce all’1% - il livello più basso mai raggiunto nei dieci anni di storia della moneta unica - e la discesa dell’Euribor ai minimi storici, i mutui a tasso variabile sono quelli che nell’immediato offrono una convenienza maggiore. E non dimenticate che esiste anche la surroga, cioè la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca per approfittare delle condizioni migliori. Il decreto anticrisi, poi, prevede l’obbligo per la banca del mutuo «rottamato» di risarcire il cliente in caso di ritardato perfezionamento dell’operazione.
Va detto, però, che quando il quadro economico internazionale tornerà positivo, con ogni probabilità risalirà anche il costo del denaro e quindi le rate dei mutui a tasso variabile. Un rischio che invece non esiste con le proposte a tasso fisso. Prima di scegliere il tipo di tasso è, quindi, molto importante considerare la durata del finanziamento e calcolare in prospettiva quanto sarebbe sopportabile l’aumento della rata sul bilancio familiare. Esistono siti specializzati come www.mutuionline.it, dove è possibile simulare il tipo di mutuo di cui si ha bisogno. Ad esempio, fra le offerte più convenienti per un mutuo ventennale a tasso variabile da 170mila euro su un immobile da 300mila, chiesto da un dipendente 34enne, reddito mensile 3.200 euro, troviamo Mps (Taeg 1,84%) tra le banche tradizionali e Che Banca! (Taeg 2,05%) per quelle online. Per un mutuo a 15 anni a tasso fisso da 200mila euro su un immobile da 450mila, chiesto da un autonomo 45enne, reddito 4.200 euro, troviamo Bnl (Taeg 5,42%) per le banche tradizionali e IngDirect (Taeg 5,91%) per quelle online.
In alternativa esistono offerte «flessibili», che consentono di variare la tipologia del tasso durante il prestito. E altre che offrono il cosiddetto «cap», in sostanza un «tetto» di garanzia che protegge dal rialzo dei tassi. Per esempio, Mediolanum propone un mutuo flessibile, denominato Freedom, che fa parte della stessa famiglia di prodotti del Conto Freedom (che offre il 3% netto di interessi) ed è modificabile nel tempo a seconda delle necessità: si può, ad esempio, rimandare il pagamento di una rata, cambiare la durata o il piano di rimborso.
Prima di scegliere a quale banca affidarsi è bene poi considerare che sovente l’erogazione del mutuo è subordinata all’apertura di un conto corrente su cui accreditare lo stipendio. E se lo stipendio fisso non l’avete, perché appartenete al sempre più numeroso esercito di lavoratori atipici? Sempre più banche offrono prodotti ad hoc, ma attenzione: spesso il tasso è più pesante, per compensare i maggiori rischi. Indispensabile, quindi, un confronto accurato, considerando l’Indice sintetico di costo (Isc). Quest’ultimo - che le banche sono tenute a comunicare, insieme al tasso del mutuo, comprensivo dello «spread» - esprime il costo reale di un mutuo considerando anche le spese iniziali e quelle ricorrenti: per l’istruttoria, la perizia, la riscossione delle rate, le comunicazioni, le assicurazioni e le imposte. Le spese di istruttoria e di perizia possono variare, rispettivamente, tra i 200 e i 750 euro e tra i 200 e 300 euro. Un altro aspetto da considerare è poi il limite finanziabile: normalmente è l’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

Quanto al capitolo assicurazioni, tutte le banche chiedono una polizza incendio-scoppio, ma alcuni istituti propongono anche polizze per rischi di premorienza, malattia o perdita del lavoro. Alcune impongono inoltre una compagnia convenzionata, altre lasciano libero il cliente: il premio, calcolato sul valore dell’ipoteca, può essere pagato in un’unica soluzione o spalmato sul mutuo.