Misure antincendio delle autorimesse: a chi spetta pagare le spese?

In base a un Decreto del Ministero dell’Interno, da giugno dello scorso anno è scattato l’obbligo per tutti i condomini di altezza pari o superiore a 24 metri di dotarsi dell’attestazione di rinnovo periodico della conformità antincendio. Tale adempimento serve a documentare le condizioni di sicurezza antincendio e il corretto adempimento degli obblighi di manutenzione.

La normativa prevede misure differenziate e graduali, a seconda dell’altezza del condominio, e riguarda anche i complessi abitativi che dispongono di autorimesse, centrali termiche o depositi GPL. Ci soffermeremo in particolare sull’adeguamento alle disposizioni antincendio relative alle autorimesse, evidenziando, sulla base di quanto disposto dal legislatore e di alcuni esempi, a chi spetta pagare i costi di messa in sicurezza, e come vanno ripartiti.

Cosa dice la legge

Stando a quanto stabilisce il secondo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, la partecipazione alle spese condominiali deve essere proporzionata al godimento che ogni condòmino può trarre dalla cosa comune. Tale principio implica che il condòmino non è tenuto a sopportare spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano procurargli utilità.

Inoltre, secondo la Cassazione civile (sentenza n.8924, 02/07/2001), che fa riferimento al comma 1 dello stesso articolo, le spese che il singolo condòmino è tenuto a pagare sono commisurate “alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza”.

A questo si è ispirato il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022, secondo cui le spese necessarie per l’adeguamento dell’autorimessa condominiale alla normativa antincendio devono essere ripartite pro quota tra i soli condòmini proprietari dei singoli posti auto. Non partecipano dunque a tali spese i condòmini che non posseggano box auto e che, pertanto, da tali lavori non traggano alcuna utilità. Conseguentemente, anche le spese per ottenere la certificazione antincendio dei box auto gravano soltanto sui proprietari dei garage, e non anche gli altri condòmini, nonostante i lavori riguardino, indirettamente, la sicurezza di tutto l’edificio.

A richiamare l'attenzione sulla questione, l’impugnazione, da parte di una condòmina, della delibera con la quale l’assemblea di condominio aveva ripartito le spese per l’adeguamento dell’autorimessa condominiale alla normativa antincendio per metà a carico dei proprietari dei posti auto e per il rimanente a carico di tutto il condominio. Ripartizione ritenuta immotivata, in quanto, non essendo proprietaria di box auto, la condòmina non si considerava tenuta al pagamento delle spese di adeguamento alle norme antincendio. Il Tribunale ha accolto le sue ragioni.

Criterio dell’utilità: che cosa significa

Nel caso descritto, l’assemblea di condominio ha commesso un errore nel suddividere fra tutti i condomini l’intero ammontare delle spese sostenute per ottenere la certificazione antincendio. Più corretto sarebbe stato distinguere le spese relative alla sicurezza dell’intero edificio (che gravano cioè su tutti i condomini) da quelle inerenti esclusivamente i lavori relativi alla messa in sicurezza delle autorimesse, a carico dei soli proprietari delle autorimesse stesse.

L’obbligo di contribuire alle spese deve fondarsi sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può ricavare dalla cosa comune, cosicché, se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini, non c’è obbligo di contribuire alle spese. Si tratta di un criterio di ripartizione basato sul concetto o criterio di utilità, che consente di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condòmini, quando un servizio comune è destinato ad esser fruito in misura differente dagli stessi, come disposto in un’altra sentenza (la numero 9263 del 17/09/1998) dalla Cassazione civile.

Se il locale non è un box auto

Altra situazione, con esito differente, quella in cui sono occorsi i proprietari di un locale deposito di pochi metri quadrati posto al piano interrato di uno stabile condominiale, non servito né da acqua né da fogna, rivoltisi al Tribunale di Bari perché obbligati da delibera assembleare a partecipare pro quota alle spese di adeguamento dei locali garage alla normativa antincendio, oltre che di rifacimento dell'impianto della fogna e raccolta acqua. In questo caso i giudici hanno ritenuto, in prima istanza e successivamente anche in appello (sentenza, numero 506 del 28/3/2023), che il costo dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio fosse stato ripartito correttamente tra tutti i proprietari dei locali del seminterrato, compresi quelli del piccolo deposito, i quali, avendo accesso dalla rampa carrabile dell'autorimessa, nonostante la diversa destinazione del loro locale, potevano trarre senza dubbio utilità dalla messa in sicurezza degli spazi comuni.

Per essere a norma

Prendendo spunto dai due casi descritti, è il caso di approfondire anche quali obblighi rispettare per essere in regola, o adeguarsi, alle normative antincendio.

Le disposizioni relative alla Prevenzione Incendi prevedono l'adeguamento obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali con superficie superiore a 300 metri quadrati. In particolare, è necessario installare porte tagliafuoco, dotare i locali di estintori e prevedere vie di fuga per consentire, in caso di incendio, l'evacuazione delle persone. Il condominio deve inoltre richiedere ed ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), attestante il rispetto della normativa per le nuove costruzioni, o l'adeguamento per quelle preesistenti. Il certificato deve essere richiesto dall'amministratore, presentando domanda al comando locale dei Vigili del Fuoco.

L’attuale normativa in tema di Prevenzione Incendi per le autorimesse consente, con riferimento ai locali cantina o ripostiglio dislocati nei seminterrati o negli interrati degli edifici, la comunicazione tra autorimessa (soggetta al Controllo di Prevenzioni Incendi) e depositi (non soggetti al controllo), a condizione che tra essi venga posizionata la porta tagliafuoco provvista di autochiusura.

Per ragioni strutturali e funzionali, inoltre, i costi per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio, che prevedono l'installazione di estintori portatili, impianto semaforico, specchi parabolici, uscite di sicurezza, porte tagliafuoco etc.

, sono da ripartire tra tutti i proprietari dei locali del seminterrato che traggano utilità dalla messa in sicurezza degli spazi comuni, escludendo pertanto gli altri condòmini dello stabile, in base al principio di proporzionalità stabilito dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile, citato in apertura.