Quanto rendono gli affitti brevi? Per chi possiede più immobili, è la forma più migliore di messa a reddito? E ancora: per chi intende investire diversificando in immobili, l’affitto breve è più o meno redditizio delle locazioni tradizionali? In questo inizio di 2026, farsi queste domande può essere utile perché dopo la sbornia dell’ “Airbnb economy” del periodo a cavallo della pandemia, troppe cose sono cambiate. Ultime le norme introdotte dall’ultima legge finanziaria, che limita solo al primo immobile la cedolare secca del 21%, al secondo immobile quella del 26%, mentre dal terzo immobile (e non più dal quinto) in poi introduce l’obbligo di partita IVA (presunzione di attività d'impresa), il che implica vari oneri aggiuntivi (contributi e gestione contabilità). Le variabili da considerare sono quindi molto più numerose che in precedenza, anche perché la possibilità di affittare “in nero” sui grandi portali è stata eliminata dall’introduzione dei codici obbligatori.
Quello che emerge da recenti ricerche è che un’analisi – per quanto generale e non esaustiva - dipende da almeno 2 macro-fattori. Il primo è la località: grandi o piccole città (e i borghi minori) danno risultati molto diversi tra loro. Nelle prime il tasso di occupazione (notti mediamente occupate) è molto più alto dei secondi. Ma lo sono anche i costi di gestione, le tasse e soprattutto il costo del capitale, perché in città come Milano o Roma i prezzi sono molti diversi. Facciamo un esempio: il bilocale standard da 60 mq, nel semi-centro ricercato di Milano (tipo i Navigli) vale 350-400mila euro; a Palermo 90-95mila. Per cui, al netto dei costi, il rendimento netto annuo nel capoluogo lombardo (che vanta un tasso di occupazione medio del 64%), arriva al 2,3%; in quello siciliano (tasso di occupazione poco inferiore) è quasi tre volte più alto: 6,6%. Il secondo fattore da considerare, e da incrociare con il primo, è dato dai tassi d’interesse di mercato: mentre fino al 2022 – a grandi linee - i rendimenti alternativi a breve-medio termine erano vicini all’1% e i mutui si trovavano nello stesso intorno, oggi i Btp a 10 anni rendono il 3% e per i mutui decennali bisogna calcolare il 4 per cento.
Per tutti questi motivi, oggi, l’origine dell’immobile fa tutta la differenza: una casa ereditata o comunque già presente nel patrimonio di famiglia, è un conto; l’acquisto di una casa a fini di investimento, è un’altra cosa. Da un punto di vista finanziario è completamente diverso: nel primo caso l’affitto breve può servire a coprire le spese di un immobile che, per un motivo o per l’altro, si decide di tenere. Nel secondo bisogna fare bene i conti perché altre attività finanziarie potrebbero essere più interessanti.
In definitiva, si può dire che la risposta alle domande iniziali è sempre meno univoca e più articolata: dipende da molte variabili.
Compresa anche quella, eternamente presente nel panorama italiano, del rischio connesso con le locazioni tradizionali: quello della morosità dell’inquilino e della difficoltà nel tornare in possesso del proprio immobile.