Balconi, spese di manutenzione, arredo e sicurezza. Chi paga?

La legge di riforma del Condominio del 2012, ha inserito in via definitiva la facciata nell’elenco delle parti comuni dell’edificio. Fino a tale data, erano state diverse sentenze a dichiarare la natura “condominiale” della facciata, definita come involucro esterno dello stabile, nonché elemento essenziale ai fini dell’esistenza dell’edificio, pur non rivestendo funzione portante. Le facciate, e con esse i balconi, appartengono quindi a tutti i condòmini, i quali possono usufruirne in uguale misura, prestando attenzione a non alterarne la destinazione d’uso o il decoro architettonico. Pur essendo infatti il balcone di proprietà esclusiva, ma esposto al pubblico, le attività consentite sulla sua superficie possono essere limitate dalla legge o dai regolamenti condominiali. Vediamo dunque come vanno considerati nelle varie situazioni.

Spese di manutenzione e criteri di attribuzione

Fra le problematiche connesse ai balconi, c’è quella legata alle spese di manutenzione. Sa da un lato i balconi costituiscono una parte dell’appartamento di proprietà del singolo condòmino, possono, per la loro natura, incidere sui diritti (e doveri) degli altri condòmini. Di conseguenza, il condominio può imporre la loro corretta manutenzione e le eventuali spese di ristrutturazione o isolamento, che risulteranno a carico del proprietario. È importante a questo proposito chiarire la distinzione tra le due tipologie di balconi, ovvero il balcone aggettante e il balcone incassato.

Prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente, il balcone aggettante sporge rispetto ai muri perimetrali e appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento. Con riferimento a questa tipologia di balconi, la Corte di Cassazione ha affermato (con la sentenza 7042 del 2020) che sono di esclusiva proprietà del condòmino che se ne serve, fatta eccezione per gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Da ciò si evince che il pavimento è di esclusiva proprietà del condòmino, cui competono le spese per la sua riparazione o il suo rifacimento. Per i giudici della Suprema Corte, poi, sono a carico del proprietario dell’appartamento anche le spese per la manutenzione della piattaforma e per il rifacimento dell’intonaco, della tinteggiatura o della decorazione del soffitto.

Il balcone incassato, invece, non sporge rispetto ai muri perimetrali, ed è considerato parte integrante del solaio interpiano. Quindi non è altro che un prolungamento dell’appartamento che termina però con un’apertura sulla facciata dell’edificio. A differenza di quello aggettante, inoltre, il balcone incassato permette una maggiore privacy, non essendo visibile dall’esterno dell’edificio. Per quanto riguarda il sotto balcone, per questa tipologia esso viene considerata alla stessa stregua di un solaio: la conformazione del balcone incassato fa sì che faccia da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore, per cui eventuali spese relative devono essere sostenute per metà da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, secondo quanto stabilito dall’articolo 1125 del Codice civile. A carico del proprietario del piano superiore sarà la copertura del pavimento, a carico del proprietario del piano inferiore intonaco, tinteggiatura e decorazione del soffitto.

Questo per la componente orizzontale. Quella verticale, inserendosi nella facciata, è considerata di proprietà comune, per cui le spese per gli interventi di manutenzione andranno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Regole per l’arredo: estetica e sicurezza

Il proprietario ha la possibilità di abbellire il proprio balcone, ma il principio da osservare dev’essere sempre quello di non ledere l’estetica del palazzo.

Altro fattore da considerare, quello delle unità immobiliari con balconi sia sulla facciata principale che su quella posteriore dell’edificio: potranno essere usati e arredati diversamente, rispetto a quello principale, utilizzando ad esempio il balcone sulla facciata posteriore per riporre utensili e attrezzi destinati alla cura della casa.

Oltre al decoro architettonico, è importante prestare attenzione alla sicurezza. Se si posiziona un armadio, dei vasi o una lampada da esterno, bisogna assicurarsi che siano ben fissati, in modo da non arrecare danni agli altri condòmini o a terzi.

Piante, fiori o piccoli alberi svolgono certamente una funzione decorativa per l’edificio, dunque non ne compromettono il decoro architettonico, ma anche in questo caso è importante sistemarli in modo che non rechino danno in termini di sicurezza, né fastidio agli altri condòmini durante l’annaffiamento. Diversamente, il proprietario potrebbe incorrere in una condanna penale, oltre a una multa amministrativa. Il proprietario del balcone, infatti, è sempre responsabile dei danni arrecati a persone o cose, quindi è tenuto a rispondere dei problemi causati, a meno che non si tratti di un caso fortuito, comunque da dimostrare.

Capitolo stendipanni: a meno che il regolamento condominiale non lo vieti esplicitamente, in linea generale è possibile posizionare uno stendino sul balcone, anche per via della sua natura temporanea.

Attenzione: il regolamento condominiale può comunque vietare di posizionare beni sui propri balconi, pertanto, qualora sia presente tale clausola, tutti i condòmini sono tenuti a rispettarla. Il regolamento dovrà però essere di tipo contrattuale e non assembleare, poiché solo un regolamento condominiale contrattuale di questo tipo può limitare il diritto di proprietà del singolo.

Tipologie differenti

Il balcone può anche derivare dalla trasformazione di una finestra, così come, su di esso, si può creare una veranda chiusa o una tettoia. Anche in questi casi, però, ottenuto il permesso di costruire dal Comune, è necessario rispettare l’estetica del palazzo, non comprometterne la stabilità e rispettare le distanze minime rispetto alla costruzione soprastante.

Per quanto riguarda ringhiere e parapetti, se il regolamento condominiale non contiene divieti particolari, il singolo condòmino può installare inferriate su balconi e finestre, se necessarie a garantire il diritto alla sicurezza della propria abitazione, che in questo caso prevarrà su quello degli altri condòmini.

In tale eventualità non è necessario chiedere il consenso preventivo all’amministratore o all’assemblea condominiale, purché le grate e le inferriate siano comunque in armonia con i colori e l’estetica dell’edificio, che non deve mai essere compromessa.