Con la sentenza 27017/2025, la Corte di Cassazione ha stabilito in via definitiva che l'Imu va versata anche in caso di possesso di immobili non abitabili né vendibili in quanto privi di agibilità, destinati alla demolizione oppure addirittura abusivi.
La decisione della Suprema Corte costituirà in tal senso un importante precedente da tenere in considerazione in situazioni del genere, e chiarisce che l'obbligo di versare l'imposta per il contribuente sussiste qualora un edificio soggetto al pagamento della stessa esista ancora fisicamente, a prescindere dal fatto che esso risulti effettivamente abitabile per le sue condizioni strutturali.
A portare gli Ermellini a pronunciarsi in tal senso è stato il giudizio inerente una procedura fallimentare relativa a una S.r.l. in liquidazione. Nonostante la situazione, l'azienda aveva ricevuto dal Comune un avviso di accertamento per il corretto pagamento della Tari, e la verifica si era estesa anche all'Imu da versare su alcuni edifici di proprietà della medesima società.
Era stato il curatore fallimentare incaricato a decidere di impugnare l'atto: secondo l'ufficiale, sugli immobili non poteva gravare alcuna imposta, dal momento erano sottoposti a sequestro e che su di essi gravavano un ordine di acquisizione e di demolizione. Chi tutelava gli interessi della S.r.l. in liquidazione riteneva quindi che l'Imu non potesse essere applicata su tali strutture dal momento che non solo non erano utilizzabili, ma non avevano più neppure alcun valore commerciale.
Ciò considerato, pertanto, il curatore fallimentare avanzò la richiesta di considerarte dal punto di vista fiscale esclusivamente il valore dell'"area di sedimme", in parole povere la superficie dell'impronta occupata dal fabbricato sul terreno, indipendentemente dalla sua altezza. Così facendo, in pratica, l'ufficiale tentava di far sì che tali immobili venissero valutati alla stregua di un edificio in costruzione o incompleto, sul quale viene perciò applicato un regime fiscale più vantaggioso per il proprietario.
La strategia si è rivelata un buco nell'acqua nei primi due gradi di giudizio, dal momento che le istanze della S.r.l. furono rigettate tanto dalla Commissione tributaria provinciale quanto da quella regionale. Stesso giudizio, peraltro, maturato dalla Cassazione con la sopra menzionata sentenza. Gli Ermellini hanno pertanto chiarito che affinché l'Imu debba ritenersi da pagare non sono necessari né l'agibilità né l'utilizzabilità dell'edificio: è sufficiente che l'immobile sia iscritto al catasto edilizio urbano per far acquisire al proprietario la consapevolezza della necessità di versare la tassa. Nel suo giudizio, tuttavia, la Cassazione si è spinta oltre: neppure l'iscrizione catastale è vincolante, per cui l'Imu va applicata a qualunque edificio accatastabile, ovvero individuabile come fabbricato completo nella sua struttura. L'importante, quindi, non è che risulti agibile, abitabile o vendibile, ma semplicemente che esista dal punto di vista strutturale a prescindere dalle sue condizioni.
Ciò non significa, comunque, che all'edificio in oggetto non si possa applicare una riduzione della tassa pari al 50%, ovvero quella prevista qualora si abbia a che fare con immobili non agibili o non abitabili: ovviamente per applicare tale sconto la situazione dell'edificio va documentata e chiaramente comprovata. Va da sé, comunque, che l'inagibilità che determina l'applicazione di tale riduzione deve essere di natura fisica/materiale e non derivante da provvedimenti di natura amministrativa.
Stesso discorso per quanto concerne un edificio destinato a demolizione dal Comune: l'Imu si paga anche su di esso fino al suo abbattimento, cioè fino al momento in cui esso non torna ad essere un terreno o un'area edificabile e in quanto tale soggetto a un differente regime fiscale.
