Contratti di locazione, cosa spetta a proprietari e affittuari

Nella creazione di un rapporto di locazione vi sono una serie di elementi fiscali che possono riguardare entrambe le parti contraenti e cambiare anche a seconda dalle scelte effettuate prima della stipula.

Il locatore

Il locatore, o proprietario dell'immobile, ha ad esempio la possibilità di scegliere la tipologia di contratto, a canone libero o convenzionale, nonché il regime fiscale da applicare al reddito da locazione, che sarà ordinario o sostitutivo. Scelta, questa, che avrà della conseguenze in dichiarazione dei redditi e nel computo dell'Imu.

Con un contratto a canone convenzionale è possibile tagliare l'Imu del 25% e, solo nel caso in cui l'appartamento risulti in Comuni ad alta densità abitativa o in capoluoghi di Provincia, risparmiare pure sull'Irpef.

Per quanto concerne la tassazione, il locatario che sceglie il regime ordinario dovrà versare le imposte di registro e di bollo, e il reddito derivante dall'affitto (considerando la riduzione forfettaria del 5%) va ad aggiungersi agli altri redditi prodotti dal diretto interessato. Ciò significa, quindi, che la tassazione sarà calcolata sulla base delle aliquote Irpef e delle addizionali.

Scegliendo il regime sostitutivo, al canone di affitto annuo (che non beneficia della riduzione forfettaria del 5%) si applica la cedolare secca, imposta fissa che sostituisce imposta di registro e di bollo, Irpef e relative addizionali. L'aliquota è fissata al 21%, ma può diminuire fino al 10% in caso di locazione a canone concordato e in caso di immobile sito in Comuni ad alta tensione abitativa o capoluoghi di Provincia.

A un primo sguardo pare più conveniente il regime sostitutivo, ma bisogna tener conto del fatto che il proprietario non potrà beneficiare dell'adeguamento del canone. Le imposte, sia che si parli di Irpef che di cedolare secca, prevedono un acconto (scadenza 30 giugno) e un saldo (scadenza 30 novembre). L'Imu si versa in due soluzioni, entro 16 giugno e 16 dicembre.

Il locatario

Per il locatario o conduttore (soggetto che riceve dal locatore un bene mobile o immobile) ci sono alcune agevolazioni, che variano a seconda del reddito, del tipo di contratto o dell'età. In sostanza per chi sceglie di vivere in affitto i benefici maggiori (300 euro) sono previsti per chi ha redditi inferiori a 15.493,71 o a 30.987,41 euro (150 euro). In caso di contratto a canone concordato la detrazione si incrementa in modo sensibile. Nel caso in cui il locatario abbia un'età compresa tra 20 e 31 anni (ancora non compiuti), si può arrivare a una detrazione del canone di locazione pari al 20% (con un limite minimo di 991,60 euro e un tetto di 2mila euro), che spetta per i primi 4 anni dall'inizio di validità del contratto.

Vi sono benefici anche per i lavoratori dipendenti che decidano di spostare la propria abitazione principale nell'immobile in affitto, solo nel caso in cui siano titolari del contratto di locazione: la casa deve comunque risultare in una regione diversa da quella di provenienza e a una distanza dalla stessa superiore ai 100 km.

In caso di studenti universitari fuori sede (in una provincia o in un Comune diverso da quello di residenza e ad almeno 100 mk di distanza da esso) vi sono altre agevolazioni: si può infatti beneficiare della detrazione dall'imposta del 19% del canone di locazione, entro un limite di 2.