Contratto d'affitto, chi deve registrarlo e cosa succede se non lo fa

Il presupposto da cui partiamo è quello secondo cui, per contrastare gli affitti in nero, il legislatore ha stabilito la nullità dei contratti di locazione non registrati, così come stabilito dalla Legge 431/1998.

Al giudice spetta il compito di accertare se la mancata registrazione del contratto di affitto è conseguenza della volontà esclusiva del locatore oppure è condivisa tra questi e l’affittuario perché la nullità del contratto scatta soltanto in questa seconda ipotesi.

Stabilità la nullità del contratto, che riguarda sia la durata dello stesso sia il prezzo pattuito, si viene però a creare una condizione che rischia di penalizzare l’inquilino, il quale potrebbe essere costretto a lasciare immediatamente l’appartamento, subendo così uno scotto eccessivo considerando che è il locatore a trarre un vantaggio dalla mancata registrazione del contratto d’affitto il quale, incassando le pigioni in nero, si sottrae alla pressione fiscale. A tale proposito, come vedremo, è intervenuta la Cassazione facendo chiarezza. Per comprendere bene perché gli Ermellini sono tornati sull’argomento, occorre ripercorrere le dinamiche della registrazione del contratto di affitto.

Chi deve registrare il contratto d’affitto

Il compito di registrare il contratto d’affitto è in principio del locatore, ossia il proprietario di casa. Per farlo ha 30 giorni di tempo dalla firma del contratto e, entro 60 giorni, deve notificarne copia all’inquilino e all’amministratore del condominio. La registrazione avviene presso l’Agenzia delle entrate e, di norma, i costi vanno equamente distribuiti tra locatore e locatario.

Ciò che avviene al di fuori di questa procedura coincide con l’affitto in nero il quale, nello specifico, si configura secondo tre condizioni:

• Quando il contratto viene stipulato a voce
• Quando il contratto è scritto ma non viene registrato
• Quando il canone effettivamente pagato dall’inquilino è superiore a quello riportato sul contratto registrato

La registrazione del contratto d’affitto è un adempimento che sugella anche la volontà del locatore di denunciarne il reddito all’Agenzia delle entrate. L’omessa registrazione del contratto ha quindi due conseguenze: rende nullo il contratto e rende il locatore un evasore fiscale a tutti gli effetti.

Va sottolineato che l’imposta di registro che va versata al momento della registrazione del contratto è una responsabilità che cade sia sul locatore sia sul locatario e l’Agenzia delle entrate potrebbe esigerne da entrambi il pagamento. La questione delle pigioni incassate in nero è ascrivibile soltanto al locatore il quale, non denunciando di percepire dei canoni, evade l’Irpef.

La registrazione tardiva del contratto d’affitto

Si può porre rimedio alla nullità del contratto e all’evasione optando per la registrazione tardiva del contratto d’affitto. Si tratta di fatto di un ravvedimento operoso che deve essere compiuto entro un anno dalla firma del contratto e in ogni caso prima di un eventuale accertamento fiscale.

La registrazione tardiva permette di sanare in modo retroattivo la nullità del contratto e, dal punto di vista fiscale, permette al locatore di sanare la propria posizione. Così facendo gli accordi tra le parti assumono immediatamente valore.

Va anche detto che lo Stato ha offerto ai proprietari lo strumento della cedolare secca che gli consente di muoversi all’interno di un regime vantaggioso.

La nullità del contratto d’affitto

Come scritto in apertura, la nullità del contratto di affitto ha due facce a seconda dell’origine degli accordi sull’omessa registrazione che può essere decisa e imposta dal locatore o concordata tra questo e il locatario.

Se il locatore decide spontaneamente di non registrare il contratto si palesa la sua volontà di eludere il fisco, a maggiore ragione se il locatario ne ha più volte sollecitato la registrazione. In questo caso, la Cassazione civile ha statuito con la sentenza 5794/2019 che si tratta di una nullità del contratto che ha valore solo per il locatore. In altre parole, il locatore è tenuto a rispettare il contratto mentre il locatario può decidere di non rispettarlo.

Una soluzione che offre all’inquilino un certo potere, per esempio quello di lasciare l’appartamento nel momento per lui più propizio, senza rispettare i termini del contratto. Allo stesso modo l’inquilino, pure smettendo di riconoscere i canoni al locatore, non potrebbe essere sfrattato ma diventerebbe oggetto di una causa di occupazione senza titolo che, di norma almeno, prevede il pagamento di un canone ridotto rispetto a quello pattuito. L'inquilino che si rivolgesse a un giudice potrebbe ottenere un canone concordato che gli darebbe anche il diritto di ottenere la restituzione degli importi versati in eccesso.

C’è poi il caso in cui sia il locatore sia il locatario sono concordi nel non registrare il contratto di affitto. È una situazione che si verifica tipicamente quando il locatore comunica all’affittuario di essere disposto a percepire una pigione inferiore, a patto di omettere la registrazione del contratto e quindi il versamento delle imposte.

In questo ambito la nullità del contratto vale per entrambi i soggetti e questo, in pratica, si traduce nella possibilità del locatore di ottenere il rilascio dell’appartamento che di fatto è occupato senza titolo, mentre il locatario può adire il tribunale per chiedere la restituzione delle somme versate in più rispetto al canone pattuito.