Donazione immobili, tutto quello che bisogna sapere per non cadere in errore

Quando si decide di donare un immobile si fa riferimento a un contratto giuridico di donazione tra il donante (colui che dona) e il donatario che riceve. È un atto disciplinato dal Codice civile il quale, all’articolo 769, recita: “La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione”.

Un articolo che, pure facendo riferimento a qualsiasi tipo di donazione e non soltanto a quella di immobili, sancisce il principio di liberalità, ossia la consapevolezza del donante di agire in modo spontaneo e non dietro costrizione. Allo stesso modo, per rientrare sotto l’egida della donazione, occorre che vi siano contemporaneamente l’impoverimento del donante e l’arricchimento del donatario.

L’idea di donazione sottostà quindi a principi inalienabili, come del resto accade anche nell’ambito della donazione di denaro.

Come donare un immobile

C’è la donazione diretta e c’è quella indiretta. La prima avviene davanti a un notaio e alla presenza di due testimoni, la donazione indiretta è tipica di quei casi in cui il donante acquista un immobile e, contestualmente, lo intesta al donatario, ossia a colui che riceve la donazione.

La donazione diretta esige un contratto validato da notaio e testimoni perché non è possibile fare una donazione a chi non è disposto a riceverla.

Il notaio deve provvedere alle visure catastali e ipotecarie e, a donazione ultimata, deve occuparsi della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e alla voltura.

Chi può donare un immobile e chi può riceverlo

Il donante deve essere maggiorenne e godere della capacità di agire e quindi di firmare un contratto, ciò significa che l’incapacità riconosciuta di intendere e di volere esclude che il donante possa essere tale.

L’articolo 774 del Codice civile sostiene delle eccezioni, tant’è che il minorenne emancipato può donare solo nell’ambito di una convenzione matrimoniale.

Anche le persone giuridiche possono donare, a patto che questa possibilità sia riconosciuta negli statuti e negli atti di costituzione.

Per chi riceve la situazione è differente, anche i minorenni possono essere oggetto di una donazione, basti pensare al classico caso in cui un genitore dona un immobile al figlio. Nel dettaglio, possono essere donatari:

• il concepito
• il nascituro
• il minorenne
• l’interdetto (l’accettazione è a carico del tutore su autorizzazione del giudice tutelare)
• l’inabilitato (con il favore del curatore autorizzato dal giudice tutelare)

Anche le persone giuridiche e gli enti possono essere oggetto di donazioni.

Il costo della donazione di un immobile

I costi sono di diversa natura e, per principio, possono essere inquadrati in due aree distinte:

• parcella del notaio
• imposte (di bollo, di registro, ipotecaria, catastale e di donazione)

L’intervento notarile ha un prezzo che varia a seconda del valore dell’immobile e anche a seconda della complessità dell’atto.

Le imposte seguono logiche diverse e assume un peso il grado di parentela tra donante e donatario. Se c’è una linea di successione retta l’aliquota dell’imposta di donazione è del 4% ma solo sulla somma che eccede il milione di euro, soglia al di sotto del quale nulla è dovuto.

Le donazioni tra fratelli e sorelle sottostanno a un’aliquota del 6% per il valore dell’immobile che eccede i 100mila euro. Una donazione tra persone non legate da parentela l’aliquota è dell’8% sul valore dell’immobile.

Per fare un esempio, se il padre dona un immobile del valore di 500mila euro al figlio, non ci sono imposte da pagare perché il valore dell’immobile è inferiore al milione di euro. Se l’immobile valesse 1,2 milioni, allora sarebbe dovuto il 4% della parte eccedente il milione (200mila euro), ovvero 8mila euro di imposte. Si può quindi asserire che le imposte di donazione, laddove prelevabili, sono generalmente di importi limitati.

Vanno aggiunte l’imposta ipotecaria e quella catastale. La prima, dovuta per la trascrizione dei registri pubblici immobiliari, corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile. L’imposta catastale è invece pari all’1% del medesimo valore.

Nel caso in cui la donazione rappresentasse la prima casa di chi la riceve, entrambe le imposte assumono il valore fisso di 200 euro ognuna. Agli immobili di valore superiore al milione di euro viene applicata l’imposta di registro, anch’essa quantificata in 200 euro.

I diritti degli eredi legittimi

Nelle logiche della successione la legge garantisce una quota legittima ai coniugi, ai figli e agli ascendenti. Una donazione fatta a un legittimario è considerata come un anticipo sulla successione, il problema nasce quando la donazione viene fatta a un soggetto non legittimario e, in questo caso, gli eredi legittimi possono ricorrere all’azione di riduzione la quale, come scopo ultimo, rende inefficace la donazione.

La revoca della donazione

Essendo un contratto, la donazione può essere revocata secondo la legge. Nel caso specifico la revoca può avvenire per:

• ingratitudine, entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che permette lo scioglimento della donazione
• sopravvenienza di figli, se il riconoscimento del figlio è avvenuto entro i due anni successivi alla donazione (così come specificato dalla Corte costituzionale con sentenza 250/2000).

Le donazioni remuneratorie e quelle obnuziali non possono essere revocate. Le prime sono fatte per ringraziamento o gratitudine, quelle obnuziali sono effettuate in occasione di un matrimonio.

Di fatto soltanto la donazione cosiddetta tipica – per esempio quella tra familiari - può essere sciolta per ingratitudine.