Danni a un condòmino o a terzi, come si ripartiscono responsabilità e risarcimenti

Sono diversi i casi in cui il condominio debba rifondere i danni subiti da un condòmino stesso, o provocati a terzi per una cattiva gestione del bene o servizio comune: dalle infiltrazioni d’acqua dovute a tubature condominiali, che causano macchie all’interno degli appartamenti dei singoli condomini, alla caduta di materiale edile sulla strada che ferisce un passante o danneggia un’auto, etc. Se sprovvisto di polizza assicurativa, tutto il complesso abitativo dovrà pagare di tasca propria i danni arrecati a terzi o agli stessi condòmini. Posto che l’assemblea si pronunci per l’indennizzo, come si ripartisce il risarcimento in questi casi? E ancora: cosa deve fare il danneggiato? Come si quantifica l’importo? Vediamo i vari casi.

Cosa dice la Legge

Più volte giudici e Cassazione sono stati chiamati a pronunciarsi sulla questione. Si è spesso verificato infatti che l’amministratore abbia proposto di dividere la spesa in quote uguali tra tutti i condòmini e che qualcuno invece, opponendosi, abbia chiesto l’applicazione delle tabelle millesimali. In questo caso vale la regola stabilita dall’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui ogni spesa deve essere divisa tra i vari proprietari, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Il condòmino danneggiato

Altro tema di discussione è se chi ha subito il danno, in quanto condòmino, sia tenuto a partecipare alla suddivisione della spesa in ragione della sua quota. In tal caso, visto che è proprietario di unità immobiliare in condominio, lo è anche dei beni e servizi comuni, compreso quello che ha arrecato il danno. Si configura quindi la duplice posizione di danneggiato e danneggiante, in quanto avente diritto al risarcimento ed essendo allo stesso tempo obbligato al pagamento del risarcimento.

Per quanto singolare, la conclusione è che chi subisce un danno a causa del condominio ha diritto sì al risarcimento, ma deve partecipare anche alla ripartizione delle spese per la riparazione del proprio bene, in quanto comproprietario delle parti comuni del condominio. Dovrà quindi pagare a se stesso una parte del risarcimento.

Come funziona il risarcimento

Il pagamento avviene in due fasi: l'amministratore versa al condòmino danneggiato un indennizzo corrispondente a quanto richiesto, riconosciuto in toto; in fase di riscossione delle quote condominiali per oneri straordinari, il condòmino vedrà anche il debito riferito alla sua quota di risarcimento. Prevista anche la possibilità di compensazione: il danneggiato può cioè domandare di sottrarre al credito che vanta verso il condominio il relativo debito pro quota, o viceversa, in base all’entità degli importi. Viene così effettuata un’unica operazione, con il versamento di una cifra inferiore al dovuto dell'indennizzo.

Se non viene riconosciuto il pagamento

Qualora il condominio non intendesse risarcire il danno, o volesse pagare meno rispetto a quanto dovrebbe, il danneggiato dovrà agire legalmente, al fine di dare un valore economico al danno subìto e, di conseguenza, fissare un vincolo formale di pagamento. Spetterà a un consulente nominato dal giudice (o CTU) accertare se la responsabilità è del condominio e, in questo caso, provvedere a quantificare l’entità del danno. Nel frattempo il pagamento delle quote condominiali non andrà interrotto, in quanto ciò è illegale. Bisognerà quindi agire prima giudizialmente per ottenere una sentenza di condanna che quantifichi l’entità del risarcimento e, successivamente, compensare questo importo con le proprie quote condominiali. È necessario quindi che l'operazione di calcolo venga effettuata il prima possibile, affinché nel momento della riscossione delle quote ci siano tutte le condizioni per pagare il risarcimento del danno.

Responsabilità dell'amministratore

È sempre bene ricordare che l'amministratore del palazzo ha l'obbligo di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla loro custodia, con conseguente onere di vigilare affinché non rechino danni a terzi o ai condomini stessi. Da qui si potrebbe ipotizzare un'eventuale responsabilità del mandatario del palazzo, qualora vi fossero gli estremi. La Cassazione (con la sentenza n. 17983/2014) ha ammesso fra l’altro la possibilità di una rivalsa del condominio nei confronti dell'amministratore per il recupero delle somme versate al condòmino danneggiato, quando tali danni siano il frutto di una sua colpevole negligenza.

Danni causati a terzi

Il condominio che causa danni a un terzo tramite una delle proprie parti comuni è tenuto al risarcimento. Ogni volta che il danno è imputabile alla cattiva manutenzione di una parte comune dell’edificio, la responsabilità sarà attribuibile all’intero condominio. Se ad esempio qualcuno inciampa e cade a causa della pavimentazione sconnessa del cortile, la responsabilità del danno va ascritta a tutti i proprietari. Possono essere definiti danni solo quelli provenienti dalle parti comuni, cioè da quei beni che appartengano pro quota a ciascun condòmino.

La responsabilità per i danni causati dal condominio grava dunque su tutti i condòmini. Chi subisce un danno dovrà citare in giudizio il condominio nella persona del suo rappresentante legale, cioè l’amministratore; se il giudice riconoscerà la responsabilità del condominio, condannerà lo stesso a procedere con il risarcimento. A pagare, quindi, saranno tutti i condòmini, ciascuno in base ai millesimi di proprietà, come avviene una normale ripartizione delle spese.

In pratica, nei confronti di terzi il condominio si presenta come un soggetto unitario, rappresentato dal suo amministratore. In caso si debba citare in giudizio il condominio, quindi, l’atto va notificato al solo amministratore; in sua assenza, occorre notificare l’atto a tutti i condòmini.

L’amministratore invece non va citato se il danno non è causato da una parte comune del condominio, ma da una proprietà privata.

Ad esempio, se i calcinacci di un balcone aggettante cadessero danneggiando una vettura, la responsabilità sarà del proprietario del balcone.