Capita che all’interno di molti condomini cittadini si trovino locali commerciali al piano terra, nella fattispecie bar o ristoranti, che sfruttano lo spazio del portico per installare tavoli e sedie a servizio della clientela. Questa pratica, però, genera spesso tensioni con i residenti, che si chiedono se sia lecita oppure no. La risposta, come spesso accade nel diritto condominiale, è: dipende. Cerchiamo di capire insieme perché.
Il portico, parte comune?
In linea generale, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, le parti come portici, androni e cortili sono considerate beni comuni, salvo che il titolo (atto di compravendita, regolamento contrattuale, ecc.) stabilisca diversamente. Di conseguenza, nessuno può modificare la destinazione d’uso di queste parti o farne un uso esclusivo a danno degli altri, senza l’autorizzazione dell’assemblea. Ciò però non significa che ogni uso particolare sia vietato.
Uso più intenso sì, uso esclusivo no
Del resto, la giurisprudenza ammette che un singolo proprietario possa utilizzare in modo più intenso una parte comune, purché non impedisca l’uso paritetico degli altri (sentenza numero 1554/2017 della Cassazione civile). Dunque, se l’installazione di tavolini non ostacola il passaggio o la fruizione del portico da parte degli altri condòmini, non è automaticamente illecita.
Serve l’autorizzazione assembleare? Non sempre. Se l’uso è temporaneo, limitato, non esclusivo e non altera la destinazione d’uso dello spazio comune, può essere tollerato anche in assenza di una delibera. Tuttavia, in presenza di regolamento condominiale contrattuale che vieta usi specifici (come attività rumorose o commerciali all'esterno del locale), l’assemblea può vietarlo o imporre condizioni.
Licenza comunale non vuol dire via libera condominiale
Il fatto che il gestore del bar o del ristorante abbia ottenuto l’autorizzazione comunale per il suolo pubblico o l’occupazione temporanea, non implica automaticamente il diritto di occupare spazi condominiali. I due piani, pubblico e privato, sono distinti. Per usare spazi del condominio, serve il rispetto delle regole interne.
Quando è possibile, quando no
Quindi, un utilizzo di questo genere è possibile quando:
l’uso è temporaneo e non esclusivo;
non si impedisce il passaggio o l’uso da parte degli altri condòmini;
non si modifica la destinazione d’uso della parte comune;
non vi è espresso divieto nel regolamento contrattuale.
Non è invece possibile installare tavoli e sedie sotto il portico quando:
l’uso diventa esclusivo e impedisce l’accesso agli altri;
l’assemblea lo ha vietato con delibera valida;
si altera la funzione dello spazio (es. da portico a dehors);
si generano rumori o disturbi incompatibili con la destinazione residenziale.
Ricapitolando, chi gestisce un bar o un'attività di ristorazione all’interno di un condominio non può dare per scontato di poter occupare portici o androni con i propri tavolini. Tuttavia, non sempre questo tipo di utilizzo è illecito: tutto dipende da come viene esercitato, dal rispetto del regolamento condominiale, e dalla convivenza civile con gli altri proprietari.
Un dialogo tra condòmini,
amministratore e gestore del locale, eventualmente supportato da una delibera assembleare, può spesso risolvere situazioni potenzialmente conflittuali, prima che degenerino in cause legali.