Sottosuolo condominiale, a chi appartiene e quando si possono fare gli scavi

L'aspetto giuridico relativo all'escavazione del sottosuolo all'interno di un condominio per ricavarne nuovi spazi abitativi o commerciali è un tema complesso, che coinvolge diversi attori e normative. Alcuni recenti pronunciamenti giurisprudenziali hanno contribuito a fare luce su questa delicata questione, delineando i confini tra i diritti dei singoli proprietari e quelli della collettività condominiale. Vediamo in quali termini.

Cosa dice la legge

In linea di principio, la parte di suolo situata al di sotto di un edificio condominiale è considerata comune, a meno che non esista un titolo che ne conferisca la proprietà esclusiva a uno o più condòmini. Questo principio viene espresso dall’articolo 1117 del Codice civile, secondo cui “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo… tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…”

Ribadito in molteplici pronunce anche dalla Corte di Cassazione, tale principio costituisce il fondamento su cui si basano le decisioni in merito alla legittimità delle operazioni di scavo del sottosuolo. Fra le ordinanze più recenti, la n. 1561 del 19 gennaio 2023, in cui, citando sé stessa (ordinanze n. 6154 del 30 marzo 2016 e n. 29925 del 18/11/2019, fra le altre), la Suprema Corte rammenta l'interpretazione costante data alla materia oggetto di giudizio: "In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti".

Questione chiarita in appello

Esempio emblematico, una recente sentenza della Corte d'Appello di Cagliari (n. 310 del 12 ottobre 2022), che ha visto i condòmini del piano terra di un edificio chiamati in giudizio per aver intrapreso lavori di ristrutturazione che includevano scavi e abbassamenti del piano terra, senza il consenso unanime del condominio. Nonostante il diniego dell'assemblea condominiale, infatti, i proprietari del piano terra e il loro locatario avevano proceduto con le operazioni di scavo, incorporando illegalmente il terreno comune. Il condominio ha avanzato richieste di ripristino della situazione originaria e di rimozione delle strutture dannose per il decoro dell'edificio. Dopo un'attenta analisi delle prove presentate, il Tribunale ha accolto parzialmente le richieste, ordinando la rimozione delle strutture non autorizzate ma non trovando prove sufficienti dell'abbassamento del piano del locale di proprietà dei convenuti.

Entrando più nel dettaglio, il Tribunale non ha confermato la prova dell'abbassamento del piano di calpestio del locale di proprietà dei convenuti, ma ha ordinato la rimozione delle canne fumarie e della struttura metallica di copertura degli impianti, considerandole lesive del decoro architettonico dell'edificio; la richiesta di risarcimento danni viene quindi respinta per mancanza di prove specifiche. Il condominio presenta appello, sostenendo che il Tribunale non aveva valutato correttamente alcune prove, come l'abbassamento del piano del locale. La Corte d'Appello lo accoglie, confermando che i convenuti avevano effettivamente abbassato il piano del locale senza autorizzazione, violando così il diritto di tutti i condomini all'uso comune del sottosuolo.

L’assemblea non può essere “scavalcata”

I pronunciamenti descritti sottolineano l'importanza del rispetto delle norme condominiali e del consenso unanime per qualsiasi intervento che coinvolga il sottosuolo condominiale. In assenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva del suolo sotterraneo a un condòmino, qualsiasi escavazione non autorizzata può essere considerata una violazione dei diritti della collettività condominiale. Dunque, l'escavazione del sottosuolo condominiale per ricavare nuovi locali è legittima solo se accompagnata dal consenso unanime del condominio e nel rispetto delle normative vigenti.

L'osservanza di tali regole è essenziale per garantire il rispetto dei diritti di tutti i condòmini e la tutela dell'integrità dell'edificio condominiale.