I bonus edilizi entrano in una nuova fase, segnata da regole più severe e benefici fiscali ridotti, a 25 anni dalla loro introduzione nel sistema tributario italiano. Ecco tutto ciò che c'è da sapere.
Le novità
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025, il quadro delle agevolazioni subisce un’importante revisione. Le nuove disposizioni delineano un sistema più selettivo, con criteri di accesso più rigidi e percentuali di detrazione ridotte rispetto agli anni precedenti. Il percorso per usufruire dei benefici fiscali si fa quindi più complesso, sollevando quesiti a cui ha dato risposta l’Agenzia delle Entrate con la circolare 8/E del 19 giugno 2025. L’unica agevolazione confermata, con le stesse condizioni previste per il 2024, è il bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche, valido fino al 31 dicembre 2025. L’aliquota resta al 75% della spesa, da recuperare in dieci anni, a patto che gli interventi rispettino i requisiti tecnici stabiliti dal DM 236/89. Per il resto, si registra una netta contrazione del sistema agevolativo: il Superbonus è ormai residuale e resta in vigore al 65% esclusivamente per i condomìni che hanno avviato i lavori entro ottobre 2024. Anche Ecobonus e Sismabonus ordinari vengono rivisti al ribasso, con detrazioni che si allineano al bonus ristrutturazione, ovvero il 50% delle spese in dieci anni, entro determinati limiti di spesa.
I nuovi requisiti: immobili, soggetti e limiti
Le tipologie di intervento agevolabili restano sostanzialmente invariate, fatta eccezione per l’Ecobonus: non è più prevista alcuna detrazione per l’installazione di caldaie a condensazione. Il cambiamento più rilevante riguarda i requisiti soggettivi e oggettivi per accedere al beneficio fiscale. La detrazione del 50% è oggi riservata alle abitazioni principali e può essere richiesta solo da chi detiene un diritto reale sull’immobile (proprietà, usufrutto, abitazione o superficie). Possono accedere anche i familiari entro il terzo grado, purché sostengano le spese, ma solo se in possesso dei requisiti. In tutti gli altri casi, la detrazione è limitata al 36%.
Irpef sopra i 75 mila euro
Va inoltre ricordato che i bonus rientrano nel pacchetto di agevolazioni ridotte per i contribuenti con reddito imponibile Irpef superiore ai 75 mila euro. La circolare dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel concetto di “prima casa” rientrano anche le pertinenze e le parti comuni degli edifici, come box e aree condominiali: anche questi interventi possono beneficiare del 50% se il proprietario è in possesso del diritto reale. Al contrario, sono esclusi dalla detrazione al 50% coloro che hanno firmato un compromesso di acquisto ma non hanno ancora effettuato il rogito. In questi casi, quando l’immobile non è ancora legalmente detenuto, l’intervento può accedere solo alla detrazione del 36%.
Il calendario dei tagli
Nel caso in cui l’inizio dei lavori preceda il rogito, anche un pagamento successivo alla firma non risolve il problema: per la normativa, fa fede la data della richiesta edilizia eventualmente presentata al Comune. Tuttavia, un elemento è stato chiarito in senso favorevole: l’immobile deve essere considerato prima casa alla fine dei lavori, non all’inizio, per accedere alla detrazione piena.
Anche se non espressamente menzionato nella circolare, per analogia si può ritenere che chi ha registrato un preliminare d’acquisto possa comunque rientrare nel beneficio del 36%, come avviene per inquilini e comodatari. Se non interverranno modifiche legislative, dal 1° gennaio 2026 le detrazioni saranno ulteriormente ridotte: quelle oggi al 50% scenderanno al 36%, mentre quelle attualmente al 36% caleranno al 30%.