Guardianìa in condominio: a chi spettano e come vanno suddivise le spese

La questione delle spese per la guardianìa notturna rappresenta spesso una fonte di confusione e discussione, contribuendo a rendere più complessa la gestione condominiale. Vediamo allora come vanno considerate e suddivise queste spese, partendo da un recente pronunciamento giuridico su questo argomento.

Cosa dice la legge

Con la sentenza n. 4601 del 30 ottobre 2023, la Corte di Appello di Napoli ha stabilito che le spese per la guardianìa notturna debbano essere suddivise fra tutti i condòmini. Decisione, questa, basata sul fatto che tale servizio è ritenuto di interesse comune, anche se alcune unità immobiliari possiedono ingressi autonomi. A porre la questione, un condòmino, proprietario di due alloggi in condomini diversi, che si opponeva al pagamento delle spese di guardianìa per la parte di alloggio che insisteva su uno dei due, argomentando che, avendo accesso all’alloggio da un altro condominio e pagando già per un servizio simile, non dovesse contribuire alle spese di guardianìa del secondo condominio.

Nel respingere la domanda del condòmino, i giudici hanno sottolineato che la decisione di avvalersi della guardianìa notturna era stata presa all’unanimità e che, secondo l’articolo 1123 del Codice civile, era dunque tenuto a partecipare alle spese, malgrado l’accesso avvenisse da un altro condominio. L’articolo citato recita, fra l’altro: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Su quest’ultimo passaggio torneremo più avanti.

Effetti pratici

La decisione della Corte di Appello di Napoli fissa quindi un punto significativo riguardo la distribuzione delle spese condominiali per servizi come la guardianìa notturna. Nonostante l'accesso autonomo alle singole unità, viene stabilito che tutti i condòmini partecipino alle spese relative ai servizi che rientrano nell'interesse comune dell'edificio. Tale pronunciamento sottolinea l'importanza di considerare il bene comune all'interno di un contesto condominiale

I giudici hanno infatti confermato che le spese per servizi come il portierato o la guardianìa notturna devono essere condivise tra tutti i condòmini, indipendentemente dall'accesso individuale alle singole unità immobiliari. La possibilità di accedere autonomamente a un'unità immobiliare non esime quindi il proprietario dall'obbligo di contribuire alle spese per i servizi comuni. La Corte ha sottolineato che anche le unità con ingresso indipendente traggono beneficio dalla vigilanza e custodia dell'intero edificio.

Interesse comune

Da quanto abbiamo visto, il servizio di guardiania è eseguito nell'interesse di tutti i proprietari di un edificio, ed ha un'utilità per i medesimi, senza esclusione alcuna, visto che svolge, inevitabilmente, anche la funzione di vigilanza e protezione sulle parti comuni del fabbricato.

È dunque legittimo che le relative spese siano attribuite a tutti i condòmini in base al normale criterio di ripartizione di cui all'articolo 1123 del Codice civile già citato. Lo ribadiscono anche alcune sentenze della Corte di Cassazione, in particolare la numero 12298 del 21/08/2003 che, riferendosi sempre all’articolo 1123, recita: “in tema di condominio negli edifici, l’attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini”. L’ipotesi in cui l'accesso alla proprietà privata da parte di qualche condomino avvenga autonomamente e non attraversando l'edificio condominiale, non costituisce eccezione.

Il ruolo dei condòmini

Appurato che tutti i proprietari sono tenuti a sostenere le spese connesse al servizio di guardiania condominiale, e che risulta difficile individuare situazioni in cui il servizio non possa essere considerato nell'interesse di tutti i proprietari, tali spese andranno suddivise in base ai millesimi.

Solo una convenzione contraria, avallata e sottoscritta cioè da tutti i condòmini, potrebbe giustificare una differente attribuzione, come sottolinea un’altra sentenza della Suprema Corte, la numero 962 del 18/02/1986, secondo cui: "le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la