Contratto di locazione: quali sono i gravi motivi per rescindere

Il rapporto tra proprietari di immobili (locatori) e chi vive in affitto (locatari) non è sempre idilliaco e può sfociare in diatribe lunghe e costose che vengono dipanate nelle aule dei tribunali. Il contratto di locazione può essere rescisso dal locatario prima della sua naturale scadenza nel caso in cui si palesassero dei gravi motivi ed eludendo così le lungaggini legali-burocratiche che spesso nascono in seguito a limitate conoscenze dei diritti e dei doveri di entrambe le parti.

Le leggi impongono dei paletti inalienabili ma anche dei diritti sui quali i locatari possono fare leva, a cominciare dai motivi gravi che sono di ordine soggettivo e oggettivo che sono citati in linea di massima nella Legge 431/1998.

I motivi gravi per i quali rescindere un contratto di locazione

Le spiegazioni tecniche sono poco chiare perché il legislatore ha voluto lasciare margini ampi all’interno dei quali il locatario può muoversi e impongono di procedere per gradi. I motivi gravi oggettivi non sono riconducibili al locatario, ossia all’inquilino. Invece i motivi soggettivi, stando alle norme, devono essere di chiara responsabilità del locatario ma devono avere principi di oggettività e non devono essere volontarie. Una spiegazione è d’obbligo.

Le cause oggettive sono, per esempio, una debolezza infrastrutturale dell’immobile, il comparire di agenti esterni (muffe o altre forme di agenti che mettono in forse la salubrità dell’ambiente in cui si vive). È importante che siano condizioni emerse dopo la firma del contratto di locazione perché ciò esclude che il locatario le abbia accettate al momento in cui ha preso in affitto l’immobile.

Le cause soggettive sono di altra natura: il locatario che ha perso il lavoro e che non è più in grado di affrontare il canone d’affitto, oppure il fatto che ha trovato un impiego in un luogo lontano o, ancora, problemi di salute intervenuti dopo avere stipulato il contratto di affitto. Allo stesso modo, è valutata causa soggettiva la nascita di un figlio, una separazione o un divorzio che impongono al locatario di trasferirsi in un immobile più adatto al nuovo assetto famigliare.

Come vedremo, ci sono condizioni che pure essendo stringenti per il locatario non possono essere considerate motivi soggettivi sufficienti e, al di là di ogni altra considerazione, occorre anche che le cause siano involontarie.

Come recedere in modo anticipato e quali sono i limiti

Le vie da seguire sono diverse a seconda dei casi ma tutte devono cominciare con una comunicazione scritta con la quale il locatario deve avvertire il proprietario dell'immobile della sua intenzione di rescindere il contratto anticipatamente, elencando in modo chiaro quali sono i motivi che lo spingono ad agire in tale senso. Una comunicazione che deve avvenire per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, per Pec oppure tramite un messo.

Di norma il locatario deve attendere sei mesi prima di considerare concluso il contratto di locazione, regola che non vale se sono stati presi accordi diversi. Anche se il locatario liberasse immediatamente l’immobile sarebbe tenuto a pagare l’affitto per sei mesi al massimo che possono diventare meno se, prima dello scadere di tale termine, il proprietario ha affittato nuovamente l’immobile.

Il deposito cauzionale va restituito al locatario al termine del rapporto di locazione.

Cosa dicono la Cassazione e la giurisprudenza

Non è raro che il recesso anticipato di un contratto di locazione arrivi alla Cassazione la quale considera i già citati principi di sopravvenienza e non volontarietà. In altre parole, i motivi che portano alla risoluzione anticipata del contratto non devono essere esistenti al momento in cui questo è stato stipulato e non devono essere riconducibili a una mera volontà del locatario.

Con sentenza 12291 del 30 maggio 2014 la Cassazione ha ribadito che le molestie subite da terzi sono motivo soggettivo valido per avvalersi del recesso anticipato del contratto di locazione. Così, per esempio, l’atteggiamento molesto e iterato di un vicino o l’abbaiare incontrollato di un cane devono essere ritenuti motivi sufficienti.

L’estraneità del conduttore è stata invece ribadita dal tribunale di Roma (sentenza 10425 del 9 maggio 2014) che ha ritenuto valido motivo soggettivo l’aggravarsi della condizione di salute di un locatario già malato al momento in cui ha sottoscritto il contratto di affitto.