Torna al centro del dibattito parlamentare la riforma del condominio. Dopo le criticità emerse con la legge 220/2012, e la proposta, poi ritirata, dello scorso novembre, un nuovo disegno di legge presentato al Senato punta a intervenire su alcuni nodi strutturali della gestione condominiale: dalla difficoltà di approvare lavori urgenti alla morosità, passando per trasparenza, responsabilità e requisiti degli amministratori.
Il testo, assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo, si propone di rendere più fluida la vita in condominio, incidendo su aspetti molto concreti per proprietari e amministratori. Vediamo quali.
Lavori obbligatori, il nodo dei quorum
Uno dei passaggi più rilevanti della riforma riguarda gli interventi legati alla sicurezza degli edifici e degli impianti, spesso bloccati da assemblee che non riescono a raggiungere le maggioranze richieste. La proposta interviene su questo aspetto, abbassando il quorum deliberativo: per approvare lavori obbligatori basterebbe il voto favorevole di un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
Si tratta di una modifica significativa. Oggi, infatti, proprio la difficoltà di raggiungere i quorum previsti dall’articolo 1136 del Codice civile rappresenta uno degli ostacoli più frequenti alla realizzazione di interventi necessari, come quelli per ottenere il certificato di prevenzione incendi, o per adeguare gli impianti.
In prospettiva, la norma potrebbe facilitare l’avvio di lavori non più rinviabili, riducendo il rischio che situazioni di criticità restino irrisolte per anni.
Morosità, più strumenti e tutele per chi amministra
Un altro punto focale è quello della morosità, da sempre uno dei principali fattori di tensione nella vita condominiale. Il ddl introduce strumenti più incisivi, e cioè:
possibilità di sospendere i servizi comuni (come il riscaldamento) ai morosi da almeno sei mesi;
estensione della responsabilità dell’acquirente per i debiti del venditore fino a tre anni (anno in corso più i due precedenti);
obbligo per il notaio di acquisire una dichiarazione dell’amministratore sulla posizione debitoria;
responsabilità solidale tra proprietario e inquilino per alcune spese.
Parallelamente, viene prevista una tutela per l’amministratore: niente responsabilità se l’impossibilità di adempiere agli obblighi deriva dalla morosità, a condizione che abbia attivato tutti gli strumenti previsti. Un equilibrio che mira a rafforzare la capacità del condominio di recuperare i crediti, senza scaricare interamente il rischio sulla gestione.
Polizza obbligatoria per l’edificio
Altro pilastro della riforma, l’introduzione di una polizza assicurativa condominiale obbligatoria. Il disegno di legge prevede che il condominio debba dotarsi di una copertura adeguata al valore dell’edificio, a tutela sia del rischio di perimento (totale o parziale), sia della responsabilità civile verso terzi.
Non si tratta solo di un adempimento formale. L’obbligo assicurativo si inserisce in una logica più ampia di gestione del rischio: valutazione dello stato del fabbricato, programmazione della manutenzione e maggiore tracciabilità degli interventi. Un cambio di approccio che potrebbe spingere i condòmìni a una gestione più consapevole e strutturata delle parti comuni.
Trasparenza e continuità nella gestione
Sul fronte della governance, il ddl rafforza gli obblighi dell’amministratore.
Tra le novità: pubblicazione online, in area riservata, dell’estratto conto condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre;
obbligo di consegna della documentazione entro 30 giorni in caso di cessazione dell’incarico;
rinnovo automatico del mandato anno per anno, salvo revoca o dimissioni;
conferma automatica del compenso, se non modificato dall’assemblea.
Misure che puntano a garantire maggiore continuità gestionale e, allo stesso tempo, un controllo più immediato da parte dei condòmini.
Requisiti più stringenti per gli amministratori
La riforma interviene anche sul profilo professionale dell’amministratore.
Per i condomìni più complessi (oltre 50 unità o con bilanci superiori a 100 mila euro) viene richiesta la certificazione UNI 10801:2024, oggi facoltativa. Obiettivo: alzare il livello di competenze, soprattutto in ambito giuridico, fiscale e gestionale, e introdurre procedure più standardizzate, anche nella gestione dei dati e nella rendicontazione.
Allo stesso tempo, si punta a eliminare alcune deroghe che consentono oggi la nomina di amministratori privi dei requisiti.
Detrazione per il compenso
Sul fronte fiscale, viene proposta una detrazione del 19% (fino a 500 euro per ciascun periodo d’imposta) per il compenso dell’amministratore, limitata all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Una misura con impatto contenuto (stimato in 10 milioni annui), ma che introduce per la prima volta un riconoscimento fiscale diretto dei costi di gestione condominiale.
Tenuta economica e regole nei rapporti interni
Non mancano interventi su aspetti più operativi: nei supercondomini, ad esempio, l’amministratore non potrà ricevere deleghe per partecipare alle assemblee;
il condòmino risponderà anche delle violazioni commesse da chi utilizza l’immobile;
le spese condominiali avranno priorità nelle procedure esecutive;
il conduttore sarà corresponsabile per le spese di riscaldamento e condizionamento.
Misure, queste, che puntano a rafforzare la stabilità economica e organizzativa del condominio, riducendo le aree grigie nei rapporti tra proprietari, inquilini e gestione.
Nel complesso, il disegno di legge si propone di intervenire su un problema ben noto a chi vive in condominio: la
difficoltà di prendere decisioni e di attuarle. Resta ora da vedere come evolverà il testo nel corso dell’iter parlamentare, e se le misure più controverse, soprattutto quelle sulla responsabilità solidale, troveranno conferma.