Proposta d’acquisto: cosa è importante verificare

Nel mercato immobiliare, la formulazione di una proposta d'acquisto è un passo determinante, che richiede attenzione e preparazione (ne abbiamo parlato diffusamente in qui). Prima di impegnarsi in questo processo, però, è fondamentale effettuare una serie di verifiche, per garantire una transazione sicura e soddisfacente. Ecco un piccolo vademecum degli elementi da prendere in considerazione prima di presentare la propria proposta d'acquisto per un immobile.

I punti salienti

Una volta messi a fuoco tipologia di casa e dimensioni, budget totale per costo diretto della casa, spese extra come eventuali i lavori di ristrutturazione, parcelle dei professionisti, arredi, trasloco, agenzia, notaio, calcolato un 10-15% in più come cuscinetto per imprevisti vari, e individuato l’appartamento di nostro interesse, prima di formulare un'offerta è essenziale valutare attentamente alcuni ulteriori punti, fondamentali per evitare sorprese in un secondo tempo. Vediamo quali.

Planimetria catastale: è una rappresentazione grafica dell'appartamento che fornisce informazioni sulle sue dimensioni (da misurare e calcolare rispetto alla scala). È importante esaminare attentamente la planimetria per verificare che non ci siano discrepanze tra la realtà e il disegno, ad esempio controllando le dimensioni delle porte, delle finestre e dei balconi. È consigliabile confrontare la planimetria con lo stato effettivo dell'immobile, compresa la cantina, così da verificare se siano stati eseguiti lavori non presenti nell’assetto originario (ad esempio eliminazione muri, chiusura di porte o finestre etc.). In caso di discrepanze significative, sarà bene consultare un professionista; il venditore sarà tenuto a regolarizzare la situazione.

Rogito o atto di provenienza dell’immobile: questo documento traccia il passaggio di proprietà precedente e fornisce informazioni determinanti sul proprietario attuale e su eventuali servitù o difetti dell'appartamento. Esaminarlo attentamente è necessario per comprendere la storia dell'immobile e dell'edificio.

Visura catastale e ipotecaria: consentono di ottenere informazioni sulla rendita catastale dell'immobile, che influenzerà le tasse di acquisto, e verificare la presenza di ipoteche sull'immobile. Anche in tal caso il venditore sarà tenuto ad attivarsi, provvedendo alla relativa cancellazione; questi documenti possono essere richiesti al notaio per garantire la trasparenza dell'acquisto.

Stato degli impianti e anno dei lavori di ristrutturazione, documentazione attestante la conformità degli impianti alla normativa di settore: verificare l'anno degli ultimi lavori di ristrutturazione e lo stato degli impianti è fondamentale per valutare la necessità di interventi futuri. È inoltre consigliabile richiedere certificati degli impianti per assicurarsi che siano conformi alle normative di sicurezza.

eventuali contratti di affitto o comodato in corso

Se l’immobile è in condominio

Ci sono poi alcuni aspetti imprescindibili da conoscere e valutare, nel caso in cui (solitamente il più delle volte) l’abitazione che si è scelta faccia parte di un complesso condominiale. Ecco quali.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie: acquistando un appartamento in un condominio, è importante considerare le spese associate alla manutenzione dell'edificio. È consigliabile ottenere copie dei verbali delle assemblee condominiali e delle delibere per comprendere le spese ordinarie e straordinarie e verificare la presenza di eventuali debiti condominiali, o lavori in corso. È bene sapere se il venditore ha pagato tutto, altrimenti sarà il nuovo acquirente a diventarne responsabile.

Ultimo verbale di assemblea: per evitare brutte soprese, sarà il caso di verificare anche se siano state deliberate recentemente spese straordinarie. Per completezza, può essere utile poi una copia del regolamento condominiale.

Zona e condominio: non si può trascurare di valutare attentamente la zona circostante e il condominio in cui si trova l'immobile, considerando i servizi disponibili e il potenziale di rivalutazione. Può essere utile anche proiettare le condizioni attuali nel futuro, per evitare sorprese negative e valutare il potenziale di crescita.

Acquisizione dei documenti

Se si acquista tramite un'agenzia immobiliare, i documenti indicati possono essere richiesti all’agente immobiliare.
In caso di vendita tra privati invece, si tenga presente che la maggior parte della documentazione descritta è pubblica (rogito, visure e planimetrie, etc.), per gli aspetti condominiali, invece, il consiglio è quello di rivolgersi direttamente all’amministrazione condominiale dell’edificio.