Quando un investimento immobiliare è davvero conveniente

Quando si decide di investire occorre avere una buona conoscenza del mercato su cui si opera, anche al fine di allestire una strategia realistica e di mitigare i rischi a cui si va incontro. Questo vale a maggior ragione per l’investimento immobiliare che, solitamente, richiede ingenti risorse finanziarie.

Un mercato complesso ed esposto a variabili imponderabili che va esaminato prendendo in considerazione parametri che vanno oltre gli obiettivi finanziari e la volontà di conseguire dei profitti. Quando si investe occorre sapere scendere dalla ruota prima che questa smetta a girare in direzione opposta e liberarsi di patrimoni immobiliari può richiedere del tempo.

Cosa è un investimento immobiliare

Per definizione è il commercio in immobili e ciò include la compra-vendita ma anche la gestione, l’amministrazione e la locazione di immobili residenziali, commerciali o industriali ma anche di terreni.

I profitti provengono dall’apprezzamento degli immobili o dei terreni stessi, ma anche dalle entrate che questi generano, tipicamente canoni di locazione.

Non si tratta di comprare una manciata di titoli azionari od obbligazionari, chi si muove nell’ambito immobiliare investe somme ingenti e si confronta con problemi che vanno oltre le oscillazioni del mercato, tant’è che può scontrarsi con oneri di gestione elevati o con problemi di natura condominiale o con gli inquilini.

I principali modelli di investimento

Ogni economista tende a descrivere un investimento al pari di un mezzo per raggiungere il più alto profitto nel minore tempo possibile. Logica questa che – per quanto dia adito a discussioni – non può per forza di cose essere applicata al mercato immobiliare. Per rientrare di un investimento grazie alle pigioni possono volerci molti anni e, non da ultimo, il mercato stesso può subire periodi più o meno prolungati di stanca che non rendono le vendite né facili né fruttuose dal punto di vista finanziario.

Senza addentrarci troppo nei tecnicismi, i modelli di business più gettonati sono:

• acquisto di immobili per la rivendita (house flipping)
• acquisto di immobili abitativi o commerciali da mettere a reddito
• partecipazione a gruppi di investimento immobiliare (crowdfunding)

Quest’ultimo modello di investimento consiste nella partecipazione di diversi investitori al medesimo progetto o business, ognuno dei quali investe una quota di capitale e usufruisce dei profitti in base a quanto investito.

Scegliere l’uno o l’altro modello di business di pende dalle disponibilità economiche di chi investe e, non da ultimo, da un insieme di altri elementi tipici del mercato.

Come valutare la convenienza di un investimento immobiliare

Sono diversi i fattori da prendere in considerazione e, alcuni di questi, sono di lettura non semplice. Oltre agli indicatori più evidenti ne subentrano alcuni secondari, a tratti non prevedibili.

In primis ci sono le condizioni generali del mercato che sono dettate dall’andamento dei prezzi e, in modo diretto, dalla domanda e dall’offerta. Una domanda frizzante è indice della possibilità di realizzare buoni profitti e, al contrario, una situazione stagnante, invoca cautela nell'investire.

Un ruolo primario lo svolgono i tassi di interesse, e la facilità con cui si possono accendere mutui. È il classico elemento difficile da ponderare. Per esempio, chi avesse investito in immobili prima degli ingenti e iterati ritocchi del costo del denaro operati dalla Banca centrale europea, si sarebbe trovato confrontato con un fattore capace di inficiare su tutto il mercato e difficilmente prevedibile solo pochi mesi prima. C’è poi – tra le incognite – l’intervento di situazioni eccezionali che si presentano in modo repentino: la pandemia ha fatto nascere nuove esigenze nel campo immobiliare, trainato soprattutto dalle imprese.

Altri fattori che condizionano il mercato sono meno volatili. Una posizione geografica favorevole rimane tale a lungo, influenzata dal turismo o dalle attrazioni della zona.

Allo stesso modo incentivi governativi o politiche fiscali favorevoli sono più facile da misurare perché, quando vengono introdotte, portano con loro eventuali date di scadenza, disegnando così periodi favorevoli durante i quali investire.

Sono solo alcuni degli elementi che possono dettare l’agenda degli investimenti, suddividendoli tra speculazioni, strategie sul lungo periodo ma anche in virtù della necessità di diversificare il proprio portafoglio.

Agire da privato o da persona giuridica

Ci si può cimentare sul mercato degli immobili in qualità di privato cittadino oppure agendo sotto la tutela di una forma giuridica. Una decisione che viene declinata a seconda del modello di business scelto e che, ognuna per proprio conto, porta con sé vantaggi e svantaggi.

L’apertura di una società di gestione immobiliare aiuta anche a suddividere il capitale privato da quello dell’impresa.

Laddove i proprietari degli immobili sono diversi vale la pena esaminare la possibilità di creare una società semplice che può assolvere il compito di gestire le esigenze di una famiglia che ha diverse proprietà.

Quando gli investimenti sono ingenti e producono molti redditi, può essere opportuno optare per una Società a responsabilità limitata (Srl) che mette al riparo i soci da eventuali grosse perdite.

La scelta finale, però, deve tenere conto anche degli aspetti fiscali ed è per questo che è sempre utile consultare un professionista che sappia indicare la strada più adatta a seconda delle norme vigenti, che possono cambiare nel tempo.