Non tutti i condomìni sono destinati a restare tali per sempre. In presenza di determinate condizioni, infatti, è possibile procedere allo scioglimento dell’organismo, trasformando un unico complesso in più realtà autonome.
Si tratta di una possibilità prevista dalla legge ma ancora poco conosciuta, che in alcuni casi può rappresentare una soluzione concreta per semplificare la gestione e ridurre i contrasti tra i condòmini. Vediamo più nel dettaglio in cosa consiste.
Il quadro normativo e il nodo dell’autonomia
Il riferimento è il Codice civile, che agli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione disciplina proprio questa fattispecie. La norma consente lo scioglimento quando un condominio è composto da più edifici, o da parti di edificio che possono essere divise in unità autonome. Non si tratta quindi di una scelta libera, ma di un’operazione possibile solo in presenza di specifici presupposti.
Non basta, infatti, che gli edifici siano distinti dal punto di vista fisico: è necessario che possano funzionare anche in modo indipendente. In concreto, questo significa che ogni porzione deve essere dotata di accessi propri e di impianti separati, o quantomeno separabili, e deve poter essere gestita senza dipendere dalle altre. Solo in presenza di queste condizioni lo scioglimento può essere preso in considerazione.
Il caso più frequente
La situazione tipica è quella dei complessi residenziali composti da più palazzine, formalmente riunite in un unico condominio. In questi casi, se ciascun edificio è autonomo, è possibile procedere alla divisione: il condominio originario si scioglie e al suo posto nascono più condomìni distinti. Una soluzione, questa, che spesso consente di evitare che le decisioni, o le spese, per una palazzina incidano anche sulle altre.
Come si arriva allo scioglimento
Dal punto di vista operativo, lo scioglimento può avvenire innanzitutto attraverso una delibera assembleare, quando vi è accordo tra i condòmini. Quando invece il consenso manca, ciascun interessato può rivolgersi al giudice, che sarà chiamato a verificare la sussistenza dei requisiti di legge, in particolare proprio l’autonomia delle diverse porzioni.
Il concetto di supercondominio
Nella pratica, però, lo scioglimento non è sempre totale. Molto spesso restano alcune parti che continuano a essere comuni a tutti gli edifici, come i viali di accesso, i parcheggi, le aree verdi o determinati impianti. In questi casi si configura un cosiddetto supercondominio: ogni edificio diventa autonomo per la propria gestione interna, ma continua a partecipare, insieme agli altri, alla gestione e alle spese delle parti comuni residue.
Limiti da considerare
Non sempre lo scioglimento è possibile. La legge lo esclude quando le strutture o gli impianti sono oggettivamente indivisibili, oppure quando la divisione comporterebbe un pregiudizio per altri condòmini. Si tratta di valutazioni che spesso richiedono un accertamento tecnico e che possono dare luogo a contenziosi, soprattutto nei casi in cui non vi sia accordo tra le parti.
Vantaggi e criticità
Dal punto di vista pratico, lo scioglimento può portare diversi benefici: una gestione più snella, una maggiore trasparenza nella ripartizione delle spese e, non di rado, una riduzione dei conflitti. Allo stesso tempo, però, non vanno sottovalutati gli aspetti più complessi, come i costi necessari per la separazione, la ridefinizione delle tabelle millesimali e le possibili difficoltà nel raggiungere un’intesa tra i condòmini.
Lo scioglimento del condominio rappresenta quindi una possibilità concreta, ma non automatica. Tutto ruota attorno alla reale autonomia degli edifici e alla possibilità di gestirli in modo indipendente. Quando queste condizioni sono presenti, la divisione può diventare uno strumento utile per migliorare l’organizzazione e rendere più efficiente la gestione. Si tratta tuttavia di una scelta che richiede sempre un’attenta valutazione, sia sotto il profilo tecnico sia sotto quello giuridico
