Spazi comuni inutilizzati: come possono essere riconvertiti

In molti condomìni, soprattutto quelli costruiti tra gli anni Settanta e Novanta, capita spesso di imbattersi in spazi comuni che col tempo hanno perso la loro funzione originaria. Un classico esempio è il campo da tennis, una volta molto in voga ma oggi raramente utilizzato. Lo stesso vale per vecchie lavanderie condominiali, portinerie dismesse, locali caldaia ormai inutilizzati o giardini lasciati all’incuria.

La domanda che molti si pongono è: si possono trasformare questi spazi in qualcosa di più utile per i condomini di oggi? La risposta è sì, purché si seguano alcune regole fondamentali. Vediamo quali.

Cosa dice la legge

Il riferimento principale è l’articolo 1120 del Codice civile, che permette di apportare delle modifiche alle parti comuni del condominio – le cosiddette innovazioni – se queste risultano utili al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni. Ovviamente, non devono danneggiare le strutture dell’edificio né limitare i diritti degli altri condòmini.

Tradotto in parole semplici: se uno spazio non serve più a nessuno e non è vincolato a usi particolari, i condòmini, con un’adeguata maggioranza in assemblea, possono decidere di destinarlo ad altro.

Dal campo da tennis all’area giochi

Immaginiamo, ad esempio, un campo da tennis ormai impraticabile e inutilizzato da anni. Potrebbe diventare un’area giochi per bambini, un piccolo giardino attrezzato o addirittura uno spazio per il fitness all’aperto.

E lo stesso discorso si può fare per tanti altri spazi dimenticati: una lavanderia condominiale in disuso potrebbe diventare un deposito biciclette o una sala hobby; una vecchia portineria potrebbe trasformarsi in magazzino, baby room o sala riunioni; un locale caldaia non più in uso potrebbe ospitare una mini-palestra o un archivio condominiale; un giardino trascurato potrebbe rinascere come orto urbano condiviso.

In tutti questi casi, l’obiettivo è lo stesso: recuperare uno spazio comune e renderlo di nuovo funzionale, utile, vivo.

Come procedere, passo dopo passo

Naturalmente, non basta una buona idea. Per trasformare uno spazio comune serve seguire un percorso chiaro: proporre la riconversione all’assemblea condominiale; raggiungere la maggioranza necessaria, quella degli intervenuti, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi (667/1000); verificare il regolamento condominiale, soprattutto se è contrattuale, potrebbe contenere divieti o vincoli particolari; controllare le norme urbanistiche del Comune, per essere sicuri che la nuova destinazione d’uso sia compatibile.

Una volta approvata la trasformazione, è importante anche pensare alla gestione futura: chi userà lo spazio? Chi lo manuterrà? Ci saranno costi da sostenere? Tutti aspetti che vanno chiariti, magari con un regolamento d’uso interno.

Un’opportunità per migliorare la vita condominiale

Recuperare spazi inutilizzati significa valorizzare il patrimonio condominiale, aumentare il benessere dei residenti e magari anche dare

nuova vita alle relazioni di vicinato. Non si tratta solo di una questione funzionale, ma anche sociale: un luogo comune ben curato può diventare uno spazio di incontro, gioco, condivisione.