Le trappole nascoste del mutuo. Ecco cosa fare e come evitarle

Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? All'80% o a copertura totale? Come calcolare i tassi e lo spread? Queste sono alcune delle domande che, chi si accinge a comprare casa, si pone quando va a chiedere un mutuo in banca; soprattutto nelle grandi città, dove il valore degli immobili al mq è altissimo, è fondamentale capire ogni piccolo dettaglio così da fare la scelta giusta e non imbattersi in problemi che, con il passare degli anni, potrebbero creare più di qualche difficoltà nel restituire gli importi richiesti.

Allora meglio avere con sé un piccolo vademecum in cui trovare alcune informazione utili, senza escludere l'ipotesi, per nulla stupida, di rivolgersi ad un esperto per farsi consigliare nel miglior modo possibile.

Cosa è un mutuo?

Regolato dal codice civile, all’articolo 1813, il contratto di Mutuo consiste, fondamentalmente, in un accordo tra due parti: chi ha necessità di una somma di denaro perché ad esempio intende acquistare un immobile; il soggetto - solitamente una banca - che si impegna ad erogare una certa quantità di denaro che dovrà essere restituita, con gli interessi, dal richiedente.

Questi interessi - i cosiddetti passivi sul mutuo - vengono calcolati sulla base di tassi di riferimento specifici e devono essere restituiti insieme al capitale erogato, secondo un piano di ammortamento prestabilito e attraverso dei versamenti periodici da fare per un tempo concordato: le rate. Inoltre, oltre agli interessi, il soggetto che sta comprando casa e abbia ottenuto un mutuo deve sostenere degli altri costi - solitamente nella fase di compravendita - tra cui la spese di istruttoria, la perizia e i costi notarili mentre altre spese, comi i costi di gestione, verranno dilazionati per l’intera durata del mutuo.

Quante tipologie di mutuo esistono?

Esistono varie tipologie di mutuo tra cui:

1. mutuo a tasso fisso
2. mutuo a tasso variabile
3. mutuo a tasso variabile con Cap

Nella prima tipologia i tassi di interesse restano costanti per tutta la durata del mutuo. Il tasso viene calcolato tra lo spread della banca e il parametro Eurirs. Prendendo ad esempio un mutuo di durata trentennale la quotazione a tasso fisso è pari a circa il 5%. Il tasso fisso dà un po’ più di tranquillità al richiedente il mutuo che non ci siano “sorprese”, mentre lo svantaggio rispetto al tasso variabile è nel fatto di essere maggiormente oneroso (circa il 2% in più) e nel non poter usufruire delle agevolazioni che il mercato offre in alcuni periodi.

Nel mutuo a tasso variabile ad incidere sul finanziamento è l'oscillazione di un indice finanziario di riferimento, l'Euribor. In alcuni periodi le congiunture finanziarie favoriscono tassi di interesse più bassi e, di conseguenza, le rate che si andranno a pagare sono inferiori ma non sempre è così, e quando il mercato è "al rialzo" possono arrivare brutte sorprese.

Esiste anche una "via di mezzo" che permette la modifica delle condizioni iniziali e dunque il passaggio tra tasso fisso e variabile.

Infine c'è il tasso variabile con Cap, in cui il Cap rappresenta un limite massimo oltre cui il tasso di interesse variabile non potrà mai salire. “La banca - dichiara Raffaella Grisafi, vicepresidente nazionale dell’associazione di tutela consumatori Konsumer con delega al settore del credito e risparmio – ad esempio nel variabile è obbligata ad illustrare al consumatore la variazione dei tassi nel periodo precedente alla stipula per aiutarlo a comprendere quali sono gli impatti che l’evoluzione del tasso può avere sulla rata. Un tasso variabile momentaneamente vantaggioso potrebbe infatti diventare insostenibile in caso di aumento, ancora qualora si decidesse di munirsi di ‘sistemi di contenimento’ del rischio aumento con ad esempio il c.d. Cap è consigliabile valutarne il costo totale. Una scelta tra fisso e variabile o misto è bene che tenga presente tutte le voci di costo ed i rischi senza limitare l'attenzione per un interesse basso che potrebbe inizialmente far gola”.

I mutui possono variare anche per funzionalità: mutuo prima casa; seconda casa; ristrutturazione; mutuo liquidità; surroga; rinegoziazione. Per l'acquisto della prima casa possono essere previsti delle agevolazioni e detrazioni che non si applicano, ad esempio, sulla seconda casa.

Inoltre per la prima casa l’importo massimo erogabile può generalmente arrivare fino all’80% del valore dell’immobile (e in casi particolari anche fino al 100%), mentre la seconda casa non può superare il 60-70% e per la ristrutturazione solitamente non si supera il 30%.

“Quale che sia la tipologia di mutuo - afferma la rappresentante dell’associazione dei consumatori - esistono dei diritti di base che devono essere sempre rispettati, primo fra tutto quello alla corretta e completa informazione: ci sono documenti che devono essere obbligatoriamente consegnati al cliente prima della firma del contratto proprio per permettergli di valutare attentamente le condizioni”.

“Ad esempio - continua l’esperta - massima informazione deve essere data su prodotti quali i mutui ipotecari offerti ai consumatori che ricevono misure rafforzate di trasparenza come il periodo di riflessione di almeno 7 giorni che devono essere garantiti al cliente nel momento in cui la banca fa la sua offerta, per permettergli di valutare altre proposte sul mercato, rimanendo la prima vincolante. In questa maniera il cliente ha la serenità di confrontare nell'arco di alcuni giorni anche i preventivi delle altre banche senza temere che la prima offerta venga modificata o peggio, si venga costretti ad accettarla subito con la minaccia di perdere poi quelle caratteristiche”.

Una forma particolare di mutuo, inoltre, è il cosiddetto Accollo, regolamentato dall'art. 1273 del Codice Civile. Questa modalità viene utilizzata quando:

• si intende vendere un immobile su cui è esistente un finanziamento ancora non estinto;
• durante la separazione tra coniugi uno dei due vuole lasciare la propria quota;
• un costruttore decide di trasferire le rate restanti del mutuo all'acquirente.

In sintesi, si tratta di un soggetto che si assume la responsabilità di rimborsare le restanti rate alla banca creditrice. L'accollo può
essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso quando l'accollante non è in grado di pagare il debito alla banca il mutuo ipotecario torna all'accollato. Nel secondo caso l'accollato, invece, è totalmente livero da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.
Di certo l'accollo presenta dei vantaggi, come la possibilità di risparmiare sulle spese di accensione del mutuo, ma le truffe possono essere dietro l'angolo, quindi meglio prestare massima attenzione, verificando, ad esempio, che l'accollato sia in regola con i pagamenti.

Quali sono i requisiti per accedere al mutuo?

Data la consistenza dell'importo di un mutuo le banche non lo concedono con “leggerezza” e ci sono dei requisiti e dei criteri di valutazione molto stringenti. A fare da "spartiacque" nella fattibilità o meno dell'erogazione del finanziamento ci sono due aspetti fondamentali: occupazione attuale; reddito loro e netto annuale oltre tutta una serie di elementi che vengono analizzati.

L'avere una posizione lavorativa costituisce un requisito importante data la maggiore affidabilità e certezza per la banca che il richiedente abbia le condizioni economiche per poter continuare a pagare con il passare degli anni. In caso di lavoratore dipendente questo dovrà fornire: dichiarazione del datore di lavoro sulla propria anzianità di servizio; ultima busta paga e copia dell’ultimo modello CUD (o del modello 730) insieme a tutta un'ulteriore serie di documenti che possono essere richiesti.

Altro criterio fondamentale è il reddito presentato, soprattutto per i lavoratori autonomi. Il libero professionista dovrà fornire, tra l'altro: copie del modello Unico Pf; estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all’Albo professionale nel caso di libero professionista.

Al termine delle valutazioni svolte dalla banca, viene fatto, inoltre, un controllo di credibilità creditizia. Le banche hanno accesso ad una serie di banche dati tra cui Crif, cioè l'archivio informatico dove sono conservati i dati di tutti coloro che hanno richiesto finanziamenti e mutui. Se sei iscritto al Crif come cattivo pagatore o come protestato difficilmente otterrai il mutuo. Per tutelarsi da eventuali inadempimenti, la banca o che eroga il mutuo, può richiedere delle garanzie tra cui: l’Ipoteca con cui in caso di inadempienza si ha il diritto di ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia; la Fideiussione con cui una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi; i tassi di mora.

Quali sono i costi del mutuo?

Vediamo nel dettaglio alcuni dei costi elencati:

1. Il piano di ammortamento, o piano di rimborso del mutuo, stabilisce le modalità di restituzione del capitale erogato dalla banca e degli interessi che ne scaturiscono. In sintesi si stabilisce l’importo totale, il calendario e le data entro cui restituire il debito, il dilazionamento delle rate (mensile, trimestrale, semestrale o annuale), l’importo della rata e il debito residuo. Esistono due tipologie di piani di ammortamento: alla Francese e all'Italiana. Nella prima le rate restano costanti per tutta la durata del mutuo, mentre nella seconda le rate sono decrescenti nel tempo perché diminuisce l'importo da restituire alla banca. Esiste, infine, il piano di ammortamento (o a rimborso) libero in cui le rate sono costituite dalla quota interessi in base al capitale residuo e alla periodicità del rimborso.
2. Le rate del mutuo sono il totale di 2 quote: quella capitale e la quota di interessi. La prima consiste nell’importo del finanziamento da restituire e che, logicamente, diminuisce nel tempo; la seconda riguarda gli interessi maturati e cambia in ogni rata, perché il tasso di interesse viene calcolato sul capitale residuo del finanziamento.

Anche se il mutuo è dilazionato nel corso degli anni, è possibile estinguerlo anticipatamente. Il Decreto Legge n° 7 del 31/01/2007 ha stabilito tale possibilità senza l’applicazione di penali, a patto che il mutuo sia stato stipulato successivamente al 2 febbraio 2007. In caso contrario è possibile estinguere ma con delle penali applicabili.

Ci sono, poi, i cosiddetti costi accessori (fissi e variabili), che si compongo di un buon numero di voci che il compratore deve tenere a mente, tra cui:

• Spese istruttorie: si tratta dei costi richiesti dalla banca per la valutazione della pratica e che di solito oscillano tra lo 0,5% minimo e l'1% massimo;
• Certificazioni: quando si "accende" un mutuo vanno prodotte una serie di certificazioni richiedibili in Comune e che si aggirano, solitamente, intoro agli 80 euro complessivi;
• Perizia: la parcella del tecnico che redige la perizia sul valore dell'immobile
• Atto notarile: Il notaio è obbligatorio per la stipula del contratto del mutuo e solitamente si aggira tra i 2.000 ed i 3.000 euro;
• Pratiche di accensione mutuo: nell'erogazione di un mutuo la banca opera come sostituto d'imposta e, dunque, trattiene una certa quota e che viene successivamente versata all'Erario. Il costo di questa funzione sulla prima casa è dello 0.25% dell'importo erogato, mentre se si tratta di acquisto di seconda casa la percentuale arriva al 2%;
• Polizza assicurativa: cioè l'assicurazione contro i rischi dell'immobile acquistato che, su una prima casa da 100mila euro l'anno si aggirano intorno ai 40 euro;
• Spese di gestione: sono variabili e dipendono da banca a banca;
• Spese di incasso rata: ogni qualvolta la banca incassa la rata del mutuo si pagano un costo che, solitamente, oscilla tra 1 e 3 euro.

Relativamente ai costi chi richiede il mutuo, spesso sentirà parlare di Tan e Taeg: il primo è il tasso di interesse puro applicato al mutuo; il secondo è il tasso effettivo comprensivo degli altri oneri tra cui le spese di apertura e i costi di gestione. “Il tema delle spese è fondamentale perché esse incidono spesso più della rata sulla convenienza del mutuo - dichiara Raffaela Grisafi, che continua - in particolare occorre prestare attenzione alla tipologia di polizze assicurative che si sottoscrivono ricordando che non tutte sono obbligatorie per legge e alla banca è vietato subordinare l ‘erogazione del mutuo all'acquisto della polizza o all'apertura del conto corrente. Si tenga inoltre presente che spesso il costo della polizza viene inserito nella rata del mutuo andando ad incidere in maniera significativa sul costo del mutuo). Se tale polizza non era obbligatoria e soprattutto non necessaria al consumatore che l'ha accettata semplicemente perché poco informato, lievita ingiustificatamente il prezzo del mutuo”.

Facciamo un esempio attraverso i numerosi siti di confronto mutui che permettono, per grandi linee, di farsi un'idea (logicamente da approfondire). Prendiamo il caso di Roma - valore medio delle case si aggira sui 3060 euro a mq - dove si vuole comprare una casa di circa 65 mq per un complessivo di circa 200mila euro.

Poniamo il caso che si tratti di prima casa e che il compratore abbia 35 anni, un lavoro autonomo con reddito netto da 1400 euro e che voglia un mutuo all'80%:

• Nel caso di un mutuo per 30 anni a tasso fisso la rata sarebbe di circa 522 ero, con un tasso fisso dell'1,10%, delle spese iniziali di istruttoria di 1.440 euro più la perizia di 300 euro, un'imposta sostitutiva di 400 euro e il Taeg all'1,24%;
• Nel caso di un mutuo per 30 anni a tasso variabile la rata sarebbe di circa 485 ero, con un tasso allo 0,60, delle spese iniziali di istruttoria di 1.120 euro più la perizia di 270 euro, un'imposta sostitutiva di 400 euro e il Taeg allo 0,72%.

Cosa succede se non si paga una rata?

Se non si paga il mutuo o anche una sola rata è possibile incorrere in due penalità:

1. l'applicazione degli interessi di mora sulla somma non pagata;
2. la segnalazione al Crif o altre banche dati, come cattivo pagatore. In questo caso la a banca può procedere a risolvere il contratto di mutuo, decidere di avviare un’azione pignoramento per venderla e recuperare il suo credito.

In caso di difficoltà a pagare una rata del mutuo conviene avvisare la banca così da non subire tutte le conseguenze negative. In caso di difficoltà dovute, ad esempio, alla perdita del lavoro si può chiedere una sospensione del mutuo sino a 18 mesi. “Si ricordi sempre di verificare se la banca ha iniziative di supporto alla clientela e soprattutto se si hanno i requisiti per accedere alle misure di solidarietà che vengono messe a disposizione dei clienti in difficoltà ad esempio consultando il sito di Consap. Se si è in possesso dei requisiti previsti la banca non si può rifiutare di inoltrare la domanda di sospensione”.

Va ricordato, inoltre, che negli scorsi mesi, a causa della pandemia da Covid-19, è stata previsto con il Dl rilancio, per un periodo di tempo specifico e per determinati requisiti, lo stop per i pagamenti ​delle rate sulla prima casa.

Cosa si può detrarre del mutuo sul 730?

Tra le detrazioni i maggiori vantaggi si hanno sul mutuo prima casa; difatti è possibile detrarre:

1. la mediazione immobiliare, sino al 19% per un importo massimo di mille euro;
2. la fattura del notaio;
3. le spese di istruttoria;
4. la perizia;
5. i costi di preammortamento del mutuo;
6. gli interessi passivi del mutuo.

Nel Modello 730 o nell'Unico sarò sufficiente che il commercialista

dichiari i seguenti documenti:

• contratto di mutuo;
• atto di compravendita;
• certificazione degli interessi passivi rilasciati dalla banca;
• documentazione relativa a tutte le spese sostenute per l’ottenimento del mutuo, compresa la fattura del notaio.

Le spese di mutuo e gli interessi passivi sono detraibili annualmente fino ad un tetto massimo di 4mila euro dai quali viene detratta un’imposta del 19% della spesa effettivamente sostenuta.