Contanti o mutuo per la casa?L'errore che non va più fatto

Pandemia e conseguente crisi economica hanno avuto un enorme peso nella modifica delle condizioni per l'acquisto di una casa tramite l'accensione di un mutuo. Il crollo dei tassi, che oggi registrano i loro minimi storici, ha portato ad un impensato avvicinamento tra quelli di tipo fisso e quelli di tipo variabile. Questo rende ai giorni nostri conveniente, ancora più che in passato, l'acquisto di un immobile tramite un finanziamento piuttosto che mediante i contanti, pur disponendo della cifra necessaria per concludere la transazione.

In effetti ci troviamo in una fase in cui per effettuare un'operazione di questo genere si può indirizzare la scelta verso un tasso fisso (è l'EurIrs il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso), che nel mese del dicembre 2020 ha toccato la sua quota minima assestandosi allo 0,02%. Ciò significa quindi interessi vicinissimi allo zero: è questo, dunque, il motivo principale che dovrebbe spingere a prediligere la soluzione del mutuo piuttosto che quella del pagamento in contanti.

Anche se si disponesse della cifra giusta per concludere la transazione, il rischio è quello di svuotare o quasi il proprio conto e di trovarsi "scoperti" in caso di spese non previste. Se, in caso di estrema necessità, si fosse costretti a ricorrere alla richiesta di prestiti di altro genere, con dei tassi di interesse decisamente più elevati (si può sforare il 5%), le perdite sarebbero più cospicue e tangibili. Meglio affrontare la spesa di un interesse basso come quello previsto per il mutuo al giorno d'oggi e magari mettere il capitale su un conto di deposito o su un'obbligazione a basso rischio.

Prendendo ad esempio la situazione dell'acquisto di un immobile del valore di 160mila euro, una società immobiliare ha provato ad ipotizzare la scelta del potenziale acquirente di accendere un mutuo di 110mila euro a tasso fisso della durata di 25 anni. Andando ad esaminare le proposte più vantaggiose sul mercato, si potrebbe arrivare ad una rata di 420 euro al mese (che diventerebbero 5040 all'anno). In 25 anni, quindi, il costo dell'intera operazione sarebbe di 126mila euro.

Se, pur disponendo dei 160mila euro in contanti, si decidesse di scegliere questo tipo di mutuo, i 110mila euro potrebbero essere investiti, ad esempio su titoli di Stato con scadenza 25ennale. Un Btp con scadenza 2046 sul mercato Mot si paga 128 centesimi, ed ha una cedola del 3,25%.

Una volta scaduto si otterranno 100 centesimi (meno dei 128 iniziali), ma si potranno incassare le cedole: facendo ora un calcolo (differenza tra cedole incassate e minusvalenza in conto capitale) si può ipotizzare un rendimento netto del 28,5%. Dunque investendo 110mila euro, il guadagno netto (circa 31mila euro), sarà comunque superiore al costo del mutuo (126mila- 110mila, ovvero 16mila euro).