Mutuo cointestato e accollo: cosa fare per non sbagliare

Di norma accade nel caso in cui più persone siano intestatarie del contratto di mutuo ed una delle parti trasferisce all'altra l'onere d pagamento delle quote mancanti del "debito" contratto con l'istituto bancario.

L'accollo del mutuo cointestato è una pratica diffusa soprattutto tra i coniugi co-intestatari di una casa o nel caso di genitori/figli e coppie di fatto; essendoci alla base tutte le tipologie di co-intestazione di cui abbiamo parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It, possono presentarsi delle fattispecie particolari tra cui quella della gestione delle quote residue del prestito nel caso di separazione; in questo caso, ad esempio, cosa succede? quali sono gli oneri o gli eventuali vantaggi fiscali?

Andiamo per ordine e vediamo di cosa si tratta

Accollo del mutuo: cosa è?

Si tratta di una pratica abbastanza semplice e consiste nel subentro di una persona nell'acquisto di un immobile sui cui è presente (e dunque non è estinto) un mutuo; i vantaggi sono tati e riguardano soprattutto il risparmio delle spese relativa alle pratiche burocratiche e di istruttoria, tra cui le spese notarili.

Non si tratti di cifre insignificanti se si considera che, su un mutuo di 100mila euro, ad esempio, le spese burocratiche ammontano a circa 3mila euro che, invece, possono essere "bypassate” con l'accollo; bisogna fare attenzione, però, non tutti i casi sono uguali soprattutto se si tratta di accollo di un mutuo cointestato per cui è importantissimo verificare il debito residuo e quali siano le condizioni effettive del mutuo (ad esempio se sussistono delle morosità pregresse).

Accollo del mutuo cointestato

A regolamentare questa tipologia di procedura è l'articolo 1273 del Codice Civile che dice: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L'adesione del creditore importa “liberazione” del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.

In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta".

Il caso tipico di accollo del mutuo cointestato si ha nel caso di coniugi o di conviventi, che hanno acquistato un immobile in comunione dei beni stipulando questa tipologia di contratto ma che, a seguito alla rottura del rapporto coniugale o di convivenza, necessità di gestione differente che solitamente prevede che una delle parti decida di comprare la quota dell’immobile dell’altro, pagando attraverso l'accollo la quota di mutuo mancante. La formalizzazione avviene attraverso rogito notarile alla presenza:

• del soggetto accollatario (la banca)
• dell'intestatario originario del contratto di mutuo (l’accollato)
• del soggetto che subentra nel contratto (l’accollante)

Nel caso in cui nell'atto di accollo non sia presente una cosiddetta liberatoria – cioè una dichiarazione esplicita – , in cui si specifica che vi è un'effettiva liberazione del debitore originario da qualsiasi vincolo, nel caso in cui l'accollante non paghi il debito a risponderne sarà l’acquirente originario (accollato).

L'accollo del mutuo cointestato può essere di due tipi:

• cumulativo (le caratteristiche sono le stesse del caso sopra in cui non è sottoscritta la liberatoria);
• liberatorio, con lo svincolo totale del precedente debitore da ogni responsabilità

Come funziona e quali rischi evitare

Il presupposto principale affinché si abbia un accollo del mutuo cointestato è che la separazione sia consensuale e, inoltre, andranno pagate le spese notarili per la cessione della quota casa corrispondente al 50% della proprietà ad uno dei due coniugi, oltre le imposte di legge.

Per evitare rischi è necessario controllare che l’accollato sia in regola con i pagamenti, che non si debbano pagare le spese sostenute per l’accensione del mutuo e che non vengano applicate condizioni di un contratto di mutuo stipulato da zero con l'istituto bancario.

Le ultime novità sul piano fiscale

Come evidenzia Immobiliare.It, la circolare n. 20/2011 del Dipartimento delle Finanze dell'Agenzia delle Entrate, in risposta ad un utente, ha chiarito che la detrazione le spetta anche senza una modifica formale al contratto di mutuo, ma a una condizione: “che l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico (per esempio, nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile) o in una scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario anche per la quota riferita all’ex coniuge”.

Dunque, gli interessi passivi possono essere portati interamente in detrazione da parte di chi si è accollato il mutuo per un totale detrazione di imposta pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori sino ad un massimo di 4mila euro.