Quando il mutuo diventa nullo. Ecco cosa controllare in banca

Mutuo fondiario, una forma di finanziamento a medio-lungo termine prevista esclusivamente per l'acquisto di un immobile di uso abitativo o per una sua ristrutturazione. Un mutuo, pertanto, vincolato da una serie di condizioni: può essere richiesto solo per pagare l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, prevede un importo massimo del finanziamento pari all'80% del valore totale dell'immobile, può essere estinto in un periodo compreso tra 12 mesi e 30 anni ed è caratterizzato da tassi più bassi e vantaggiosi rispetto a quello ipotecario.

Esistono quindi delle situazioni che possono portare alla nullità di un mutuo fondiario. In primis l'eccessivo finanziamento. Ciò si verifica quando una banca elargisce più fondi rispetto a quelli previsti dalla legge per la compravendita di un immobile: una condizione, questa, che potrebbe rendere non valido il finanziamento ed annullare di conseguenza il debito del mutuatario.

Ciò è documentato da una sentenza emessa lo scorso 27 gennaio dal tribunale di Busto Arsizio, nella quale, per l'appunto, il giudice ha invalidato il finanziamento elargito da un istituto di credito ad una società costruttrice per il fatto che fosse stato concesso un prestito superiore all'80% stabilito con un'esplicita norma (la numero 38) nel Testo unico bancario. Una volta segnalata questa violazione, tra l'altro, all'istituto bancario non è stata concessa neppure la possibilità di vendere all'asta gli immobili di proprietà di suddetta società la quale comunque, nel frattempo, aveva cessato di pagare il mutuo.

Anche se in apparenza può sembrare una norma astrusa, essa segue in maniera pedissequa quanto stabilito dall'articolo 38 del decreto 385 (1 settembre 1993), che definisce la tipologia del mutuo fondiario distinguendola da quella del mutuo di scopo. La prima prevede una forma di garanzia, vale a dire un'ipoteca di primo grado (motivo per il quale l'immobile interessato deve essere comunque sempre libero da qualsiasi forma di ipoteca). In caso di mutuo superiore all'80%, l'istituto finanziario deve ottenere una seconda forma di garanzia, che può essere rappresentata da una polizza o da una fideiussione. Senza una di queste coperture, nel caso di un superamento della soglia prevista, il mutuo si considera nullo.

Un aspetto, questo, verso il quale si è indirizzata anche una sentenza della prima sezione Civile della Corte di cassazione, tramite l'ordinanza numero 1193 del 13 novembre 2019/21 gennaio 2020.