Attenzione all'Isee: "stravolto" col nuovo catasto

Oltre che colpire tutti i proprietari di immobili, inclusi coloro che risultano possessori solo dell'abitazione principale, la riforma del catasto rischia concretamente di apportare delle significative variazioni anche al calcolo dell'Isee.

Botta su imposte e agevolazioni fiscali

Secondo quanto riportato nel tanto contestato articolo 6 della delega fiscale, ad ogni unità immobiliare saranno attribuiti, oltre alla rendita catastale determinata secondo le norme vigenti, un valore patrimoniale e una valutazione attualizzata ai costi di mercato. Entrambi, vale a dire il valore patrimoniale e quello di mercato, dovranno essere periodicamente aggiornati, anche se, ed è bene sottolinearlo, non è stato specificato il meccanismo attraverso cui dovrebbe concretizzarsi suddetta rivalutazione. Se il testo dovesse rimanere completamente inalterato, quindi, la quantificazione delle imposte risulterebbe non solo incerta ma altresì del tutto manipolabile, in quanto definibile senza regole precise dal legislatore di turno.

L'enorme pericolo è che a partire dal 2026 la rendita di mercato possa essere utilizzata come nuova base imponibile per calcolare l'Imu, cosa che farebbe schizzare verso l'alto i costi per i contribuenti italiani. Per restare nel campo delle imposte dirette, l'applicazione eventualmente maggiorata della rendita di mercato comporterebbe una brutta batosta anche nell'Irpef che grava sugli immobili non locati che risultano nello stesso comune in cui è collocata anche l'abitazione principale del proprietario.

Il pericolo salasso potrebbe estendersi anche alle imposte dirette, specialmente quelle dovute in caso di acquisto di un immobile o di successione ereditaria. Nel primo esempio ciò verrebbe a concretizzarsi con l'aumento contestuale dell'imposta di registro. Nel secondo la variazione potrebbe arrivare nel caso in cui il meccanismo di calcolo ora in vigore (cioè l'applicazione di moltiplicatori fissi alla rendita catastale) fosse sostituito dai nuovi metodi di valutazione sopra citati, ovvero il valore patrimoniale o la rendita di mercato: ciò porterebbe a superare le franchigie previste dalla normativa vigente e quindi a dover versare delle imposte di successione che non sarebbero invece dovute. Restando nel campo della successione, i nuovi metodi di valutazione causerebbero altresì l'aumento delle imposte ipocatastali legate alle volture degli immobili.

Il pericolo Isee

Anche il calcolo dell'Isee, fondamentale per poter accedere alle agevolazioni fiscali, non da ultimo il cosiddetto assegno unico per i figli, rischia di subire profonde variazioni. Per il computo di tale Indicatore, infatti, vengono considerati anche gli immobili di proprietà (inclusa l'abitazione principale), il cui valore è determinato dalla base imponibile dell'Imu. Ciò significa, quindi, che un aumento di quest'ultima legato alle nuove rendite di mercato, comporterebbe un incremento dello stesso Isee, col rischio di veder diminuire, o perdere del tutto, le agevolazioni spettanti.

Il gettito

Il fatto che l'adeguamento periodico di valore patrimoniale e rendita di mercato previsto dall'articolo 6 non avvenga secondo un meccanismo preciso mette a rischio il gettito: questo, infatti, non risulterà certo nè quantificabile, e quel che peggio manipolabile secondo le esigenze del legislatore di turno. In questo modo l'imposizione potrebbe incrementarsi di anno in anno, anche perchè pensare a una riduzione delle rendite nel tempo pare difficile da ipotizzare.

Oltre ciò si rischierebbe una contrazione del mercato immobiliare, dato che gli eventuali acquirenti non potrebbero venire a conoscenza degli effettivi costi di gestione di uno specifico immobile.