L'inchiesta della Procura di Milano rischia di innescare una pericolosa crisi nel mercato immobiliare del capoluogo lombardo. L'ennesima iniziativa giudiziaria determina, infatti, il blocco dei cantieri, l'allungamento delle procedure e dei tempi di costruzioni nonché il congelamento delle compravendite in attesa di un qualsiasi esito legato ai permessi oggetto dell'inchiesta. Un'emergenza che coinvolge centinaia se non migliaia di persone che, dopo aver firmato contratti preliminari e versato anticipi consistenti, attendono la consegna delle abitazioni.
Le difficoltà potrebbero riguardare un segmento ben definito di acquirenti: quello di chi ha sottoscritto un preliminare di vendita su carta, fidandosi dei tempi e delle promesse di imprese che oggi si trovano, nella migliore delle ipotesi, con i lavori in forte ritardo. A Milano il problema pesa più che altrove, anche per la dinamica dei prezzi che in questi anni ha continuato a crescere a ritmi ben superiori alla media nazionale. Per questo molti acquirenti, più che un risarcimento economico, vorrebbero semplicemente ottenere la casa promessa, anche perché oggi quell'immobile avrebbe un valore commerciale molto più elevato rispetto al prezzo bloccato nel preliminare.
Il quadro è stato ricostruito sul Sole 24 Ore da Raffaello Stendardi, avvocato e consulente di Assoedilizia, l'associazione milanese della proprietà edilizia, che sottolinea come le prime forme di tutela per gli acquirenti passino attraverso gli strumenti previsti nei contratti. I ritardi accumulati danno diritto, in linea generale, a penali stabilite fin dall'origine tra le parti. Si tratta però, osserva Stendardi, di somme che difficilmente riescono a compensare il danno reale subito da chi si trova ad attendere da anni una casa, magari con mutuo già acceso o affitto ancora in corso. In alcuni casi le imprese potrebbero tentare di evitare il contenzioso proponendo ai compratori indennizzi più consistenti.
Il rischio più serio è quello di risoluzione del contratto. Il Codice civile prevede tutele precise per l'acquirente: in presenza di vizi, irregolarità o mancanza di conformità rispetto a quanto pattuito, l'acquirente può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Anche le imprese si trovano in una situazione sempre più complicata. Le richieste di penali, gli indennizzi e le risoluzioni contrattuali potrebbero mettere sotto pressione molte società costruttrici, soprattutto quelle più piccole o meno strutturate dal punto di vista finanziario.
Uno degli strumenti di tutela più importanti per gli acquirenti resta la polizza fideiussoria. Per legge, quando si acquista un immobile ancora da costruire, l'impresa deve fornire una fideiussione rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa a copertura delle somme già versate dall'acquirente, proprio per tutelarlo nel caso in cui il costruttore non sia più in grado di rispettare gli impegni assunti. Tuttavia, anche questo strumento non è sempre di semplice attivazione. Non è raro che banche e assicurazioni sollevino eccezioni, chiedano ulteriori verifiche o, in alcuni casi, si rifiutino di onorare la fideiussione sulla base di interpretazioni controverse delle clausole. Il risultato è che il recupero delle somme anticipate rischia di essere tutt'altro che rapido e indolore.
A complicare ulteriormente lo scenario si aggiunge il tema, ben più grave, degli immobili già costruiti e abitati, ma che potrebbero essere travolti dagli sviluppi giudiziari. Se le inchieste in corso dovessero portare all'annullamento di alcuni titoli edilizi, esiste il rischio che immobili formalmente regolari diventino, di fatto, abusivi.
Si tratta, al momento, di un'ipotesi estrema: gli immobili coinvolti sono stati autorizzati dal Comune, sono stati costruiti e in molti casi già abitati. È più probabile, infatti, che si arrivi a soluzioni di sanatoria che consentano di salvaguardare gli interessi delle famiglie coinvolte e scongiurare effetti troppo pesanti.