Come risparmiare sul mutuo

Le decisioni adottate giovedì dalla Banca centrale europea offrono nuovi vantaggi economici alle famiglie italiane che desiderino accendere un mutuo o richiedere un finanziamento. Infatti la promessa del presidente Mario Draghi che i tassi bassi di interesse della zona euro rimarranno su tali livelli per un prolungato periodo di tempo (gli analisti stimano fino al 2018-2019), agevolano i prestiti e i mutui per i prossimi 3-4 anni. In pratica, chi chiedesse oggi un mutuo a tasso variabile, la cui rata è legata al tasso Euribor, non solo beneficerebbe di un ulteriore tagli dei tassi dello 0,05% annunciato giovedì dalla Bce ma, soprattutto, saprebbe che il tasso (e la relativa rata da pagare) resterebbe stabile per un periodo di almeno 3-4 anni. Inoltre la nuova normativa europea, da poco recepita dall'Italia, ha portato da sette a 18 i mesi (non necessariamente consecutivi) prima che la banca possa chiedere la rinegoziazione del mutuo o la vendita dell'immobile e, peraltro, quest'ultima procedura, risulta ora molto semplificata e più favorevole al sottoscrittore del mutuo rispetto a prima. Ecco allora una mini-guida per scegliere il mutuo e il prestito più adatto alle esigenze di ciascuno e per capire come muoversi in caso di surroga. Con la premessa che la tabella pubblicata in pagina e compilata su dati raccolti dal gruppo Mutuionline.it, fotografa una situazione comunque fluida. Non sono inoltre presenti le offerte di gruppi, come Banca Mediolanum, che non sono analizzati dal portale specializzato.


Tasso fisso vantaggioso - Il mutuo a tasso fisso è quello preferito dagli italiani. Nel 2015, incrociando i dati di Abi, Banca d'Italia e dei diversi provider online (tra i quali Mutuionline), circa due terzi delle richieste dei nuovi mutui è infatti a tasso fisso, il preferito da chi non ama il rischio. In questa particolare fase del ciclo economico, una vasta platea di famiglie è attratta dai tassi particolarmente bassi al punto che è difficile (se non impossibile) ipotizzare tassi inferiori nei prossimi anni. D'altra parte, se è vero che un mutuo a tasso fisso comporta oneri (e quindi l'importo della rata mensile) superiore a quello di un mutuo a tasso variabile (a parità di altre condizioni), è anche vero che l'importo della rata di un mutuo a tasso fisso attuale è sensibilmente inferiore a quella di un finanziamento per l'acquisto di una prima casa effettuato solo 24 mesi fa. Per esempio un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro con durata ventennale acceso 24 mesi fa (1.160 euro al mese) costava circa 110 euro al mese in più rispetto allo stesso mutuo richiesto oggi (rata da 1.050 euro al mese): il risparmio è pari ad oltre 26 mila euro complessivi nei 20 anni. Il sottoscrittore di un mutuo a tasso variabile preferisce dormire tranquillo ma, per farlo, accetta di sostenere una rata di almeno 50-150 euro in più rispetto a quanto dovrebbe pagare con un prodotto a tasso variabile. Considerando che le ultime ipotesi parlano di tassi d'interesse europei che inizieranno a risalire non prima del 2018-2019, la scelta del tasso fisso comporta una riduzione dei rischi ma implica un costo non indifferente.

La surroga se il prestito arriva a 30 anni - Le famiglie possono sfruttare la normativa sulla portabilità del mutuo (la surroga) tramite la quale è consentito sostituire il mutuo in essere con un nuovo mutuo, azzerando tutti i costi dell'operazione, inclusi quelli notarili. Tra i limiti: la surroga comporta la possibilità di rifinanziare l'esatto debito residuo del mutuo in corso, senza possibilità di modifica dell'importo. Sostituire per risparmiare. Inoltre mentre le banche che hanno erogato il mutuo (vecchio) sono obbligate per legge a trasferire il mutuo alla nuova banca, non tutte le banche sono obbligate a concedere una surroga: inoltre ci sono pochi istituti di credito interessati a surrogare mutui di importo inferiore a 50-60.000 euro, o con durate residue di cinque anni e meno. Se è vero che un tasso più basso rappresenta un vantaggio in termini di risparmio, si deve tenere conto che la differenza si applica solo sul capitale residuo e per il periodo rimanente alla conclusione del mutuo. Inoltre il tasso applicato ai mutui di surrogazione è, a parità di banca, leggermente più alto di quello offerto per i mutui di nuova costituzione: è il modo adottato dalla banca per rientrare delle spese tecniche e notarili. Per queste ragioni è importante fare un preventivo per verificare il vantaggio dell'operazione. Per esempio, un mutuo da 200 mila euro acceso nel febbraio 2012 al tasso di 5,5% comporterebbe una rata mensile di 1.376: se si optasse per un mutuo in surroga per i restanti 16 anni al tasso del 3% per i restanti 173.200 euro di capitale da rifinanziare, la rata mensile scenderebbe a 1.137 euro che comporterebbe un risparmio di 45.888 euro.

Tasso variabile conviene se è a 10 anni - Nonostante il mutuo a tasso variabile comporti una rata inferiore rispetto a quello a tasso fisso in funzione del fatto che il tasso di interesse è inferiore di un punto percentuale in meno, le famiglie italiane che lo scelgono sono una minoranza: circa un terzo del totale dei mutui accesi nel 2015. Il vantaggio competitivo dei mutui a tasso variabile rispetto a quelli a tasso fisso dovrebbe peraltro aumentare alla luce del fatto che la Bce ha deciso di ridurre i tassi di riferimento allo zero (dallo 0,05% precedente): secondo gli analisti fino al 2018-2019. Chi accende un mutuo a tasso variabile potrebbe così sfruttare lo «sconto» rispetto al mutuo a tasso fisso per un arco di tempo sufficiente a garantirgli un tesoretto tale che, anche nel caso di un improvviso rialzo dei tassi della zona euro post 2018-2019, gli assicurerebbe di non rimetterci rispetto al mutuo a tasso fisso. Questo è valido per i contratti di finanziamento fino a 10 anni: per scadenze di mutuo superiori questo vantaggio competitivo dei mutui a tasso variabile esporrebbe le famiglie al rischio di un'impennata dei tassi con rate esorbitanti da pagare. In conclusione, coloro che prediligono il tasso variabile puntano a sfruttare il risparmio sulla durata mensile, compreso tra le 50 e le 150 euro al mese a seconda dell'importo e della durata, ma restano esposti al rischio del rialzo dei tassi di mercato a medio lungo termine: il consiglio è quello di calcolare una rata inferiore ad un terzo del reddito familiare in modo da poter sostenere un eventuale aumento negli anni a venire.

Prestiti personali - Nel secondo mese di quest'anno il numero di richieste di prestiti da parte delle famiglie italiane ha registrato un aumento dell'11% rispetto al corrispondente mese del 2015, trainato dai prestiti finalizzati (per l'acquisto di auto, moto, arredamento, elettronica ed elettrodomestici nonché altri beni e servizi finanziabili, tra i quali impianti per la casa, spese mediche, palestre e tempo libero) hanno messo a segno un incremento del +24,0%. É la conferma, secondo gli esperti, che le famiglie italiane sono ora molto più attente a chiedere prestiti: la crisi del 2007-2008 ha sensibilizzato la spesa degli italiani orientandoli a posizionarsi su beni e servizi necessari evitando richieste fini a se stesse. Per quanto riguarda l'importo medio dei prestiti richiesti, quelli relativi ai prestiti nel loro insieme, si è attestato a 8.430 euro, valore che scende a 5.672 euro per quelli finalizzati. Ma facciamo qualche esempio pratico, utilizzando il sito prestitionline.it. Un lavoratore di Milano nato nel 1990 e con contratto di inserimento a tempo determinato dal dicembre 2014, che richiedesse 10 mila euro per finanziare il matrimonio, dovrebbe sostenere una rata mensile da 200,86 euro per 60 mesi, pari ad un tasso (TAEG) del 7,87%.

Un commerciante di Roma, attivo dal 2005 e che volesse richiedere 10 mila euro per rinnovare l'arredo del proprio negozio, dovrebbe pagare 232,79 euro al mese per 48 mesi con un tasso TAEG del 5,81%. Un pensionato di 70 anni di Bologna, che ha smesso di lavorare dal 2010, che richiedesse 10 mila euro per l'acquisto di un'auto usata dovrebbe restituire 304,22 euro al mese per 36 mesi con un tasso (TAEG) del 6,41%.