Quando l’inquilino vuole installare il condizionatore

La giurisprudenza ha chiarito che costituiscono «miglioramenti» quelle «opere che, con sistemazioni o trasformazioni diverse», apportano al bene locato «un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi»; sono «addizioni», invece, quelle «opere che, pur unite ed incorporate» alla cosa locata, «non si fondono con essa ma ne producono un incremento di ordine quantitativo» (cfr., ex multis, Cassazione sentenza n. 3.860 del 18.6. ’80). Per i miglioramenti, il conduttore non ha diritto all’indennità a meno che non vi sia stato «il consenso del locatore» (art. 1592, primo comma codice civile); per le addizioni invece, il consenso del locatore non rileva: l’indennità è dovuta solo se il proprietario «preferisca ritenere» tali opere alla fine della locazione (art. 1593, primo comma codice civile). Ciò detto, l’inquilino che installa un condizionatore nell’immobile locato, ha diritto a un’indennità da parte del locatore, al termine della locazione!
È evidente come la semplice installazione di un condizionatore non possa costituire un’opera di miglioramento ma rappresenti, piuttosto, un’addizione.

Pertanto si può arrivare alla seguente conclusione: se il condizionatore è separabile senza pregiudizio per i locali, l’indennità è dovuta solo nell’ipotesi in cui il locatore sia interessato a mantenere tale impianto; se invece la rimozione del condizionatore rischia di danneggiare (in modo rilevante) il bene locato, l’indennità non è dovuta salvo che il proprietario abbia prestato (in forma «chiara e non equivoca»: cfr. Cassazione sentenza. n. 5637 del 24.6.'97) il proprio consenso all’installazione.
*Presidente di Confedilizia