Se la tua casa è vicino al metrò vale quasi il 20 per cento in più

Il prezzo di una casa si calcola in base a molti fattori. Dipende dalla posizione rispetto al centro della città, dal contesto nel quale si trova. Se ci sono spazi verdi vicini, oppure servizi per i cittadini, spazi ricreativi per i bambini o strutture sportive. E poi ci sono le infrastrutture, quelle già esistenti e quelle ancora da fare che contribuiscono in maniera determinante a far crescere il prezzo delle case. Ecco come. I risultati arrivano da una ricerca, «La centralità delle linee metropolitane per lo sviluppo urbano: quali implicazioni per il governo del territorio» promossa da Inpartner, Investitori & Partner Immobiliari e curata dal gruppo Clas che ha voluto dare una fotografia degli effetti delle nuovi collegamenti metropolitani e ferroviari sui costi degli immobili a Milano città e provincia.
Partendo dai servizi che già ci sono, la vicinanza di una stazione della metropolitana fa salire il prezzo medio degli edifici del 18% nelle zone del Comune di Milano e del 7,7% nei comuni della Provincia. In media, in città l’effetto dei mezzi di trasporto sul prezzo degli immobili è inferiore nel centro rispetto alla periferia. Per gli uffici l’aumento del valore dell’immobile si ferma al 15% a Milano, il 3% in provincia. Decisamente inferiore l’effetto della vicinanza di una stazione ferroviaria: 1% nell’area metropolitana a causa del degrado e della poca sicurezza che caratterizzano spesso le zone vicino alle stazioni.
E per le linee ancora da costruire? In previsione, continua la ricerca, le tratte delle nuove metropolitane avranno un effetto rilevante sui valori immobiliari. Maggiore nelle aree cittadine prima più distanti dalla fermata dei mezzi. Come a Paullo, Pantigliate, Concorezzo, Agrate, Assago, per i comuni della Provincia; Baggio-Quinto Romano, Pellegrino Rossi-Affori-Bruzzano, Forlanini-Mecenate per le zone di Milano. Per le prime due aree l’aumento previsto del prezzo delle case è in media del 45%. Con alcune differenze: nella zona Forlanini Mecenate che sarà toccata soltanto da una stazione della M4, l’incremento del valore degli immobili è del 30%. Oppure in zona Caprilli-San Siro dove c’è già la M1, il passaggio della M5 farà salire il costo delle abitazioni del 20%. In città, il maggior impatto è legato alla realizzazione della M5 sia per le case sia per gli uffici con aumenti previsti del 15%, mentre in provincia sarà il prolungamento della linea 3 a determinare i cambiamenti più significativi.
Concludendo: la vicinanza di una fermata della metropolitana è pari ad un aumento medio del 15% del prezzo dell’immobile. I risultati, validi per la città di Milano, sono simili a quelli di Amsterdam, Parigi e Londra. E però, la ricerca ha messo in evidenza altri fattori, oltre all’accessibilità, che valorizzano gli edifici. Va bene, il collegamento ad una rete di trasporti che funzioni, ma il contesto in cui si trova una casa tiene anche conto della presenza del verde pubblico, dei servizi sportivi, ricreativi o spazi educativi per i bambini. Così come, al contrario, ci sono altri elementi che producono un effetto negativo, come la presenza di aree con forte degrado sociale e poca sicurezza. I risultati della ricerca mostrano che per valorizzare pienamente il patrimonio immobiliare è necessario tenere conto di tutti gli elementi che qualificano il contesto urbano. Limitarsi soltanto al collegamento con un rete dei trasporti e in particolare a quella della metropolitana è una condizione necessaria, ma non sufficiente per stimolare la domanda nei mercati immobiliari.

E il fatto di trascurare un approccio integrato col tempo, tende ad annullare l’effetto positivo che deriva dalla vicinanza delle infrastrutture.