Svenduta perché da ristrutturare? È una bufala

Chi ha comprato casa, o ha cercato di farlo almeno una volta nella vita, sa che tra un appartamento ristrutturato e uno da ristrutturare la differenza di prezzo è poca rispetto al valore dello stabile fissato dal mercato. Soprattutto se l’immobile si trova in un palazzo prestigioso in una zona cosiddetta «di pregio», come boulevard Princesse Charlotte, 14. L’uomo della strada sa anche che ristrutturare vuol dire rendere un appartamento inabitabile per mesi: per cui alle spese di ristrutturazione (e al mutuo) spesso tocca affiancare anche l’affitto della casa che si sta per lasciare e in cui si è costretti a rimanere.
E dunque, tutta questa storia sul fatto che l’appartamento di Montecarlo è stato ceduto da An ad appena 300mila euro solo perché era «da ristrutturare», a fronte di un valore di mercato fino a cinque volte superiore, non sta in piedi. Spendere 90mila euro per incassarne poi il doppio è un affarone: risistemare quell’appartamento monegasco da 70 metri quadri è un investimento che rende fino a 10 volte tanto. E questo lo dice il mercato.
La cifra la sappiamo da Rino Terrana, titolare della Tecabat: i lavori eseguiti a Montecarlo «da preventivo» sono costati tanto, «oltre 90mila euro». Tra i lavori c’era «la demolizione dei pavimenti e lo spostamento di alcune tramezze», come ricorda lo stesso Terrana: «Abbiamo rifatto i massetti, gli impianti idrici ed elettrici, insomma le solite cose che facevo curare da due, tre operai...». Anche arrotondando a 100mila, la spesa è di a circa 1.470 euro al metro quadro: perfettamente in linea con il mercato delle grandi città italiane. Come ad esempio Milano: «In città - spiega al Giornale un esperto di una delle associazioni che a Milano rappresentano i proprietari di immobili - ristrutturare un appartamento costa dai mille ai 1.600 euro al metro quadro. Indipendentemente dall’immobile che si decide di ristrutturare». Dunque è un costo “fisso”, sia che si abiti a Brera, sia che si viva in periferia. «A Montecarlo la manodopera magari costa di più...». E invece no.
Altro esempio: a Milano, le case da ristrutturare messe in vendita a prezzi da outlet ci sono, ma tutte in periferia. In questo caso la convenienza di spendere quattrini per ristrutturare non c’è, anzi: «Spendere 100mila euro per una casa che ne vale 200mila è da pazzi. Mentre di fronte a un appartamento di 100 metri quadri del valore di circa 800mila euro al centro (e restiamo bassini nella valutazione), l’opportunità o meno di spendere fino a 160mila euro dipende dal fatto che il prezzo di mercato consente di “recuperare” l’investimento, in tutto se non in massima parte, se si pensa che il valore dell’appartamento “rifinito” può legittimamente essere ritoccato al rialzo fino a 900mila e oltre. È altresì ovvio - insiste il rappresentante dei proprietari di case - che una casa di pregio, sebbene non rifinita, non avrà mai una quotazione inferiore a quella stabilita dal mercato per quella zona. E che nella contrattazione la differenza può farla sì il costo che il nuovo proprietario sarebbe soggetto a spendere per rifare infissi, pavimenti e sanitari, ma sempre partendo da un prezzo obiettivo fissato dal mercato».
Diversamente, conclude l’esperto, sarebbe una «follia» spendere in ristrutturazioni una cifra vicina a quella del prezzo finale.

Perché un appartamento bellissimo in una qualsiasi zona periferica della città, seppure ristrutturato con Jacuzzi, parquet e rifiniture “di pregio”, messo in vendita «al doppio del prezzo di mercato finirebbe per rimanere invenduto e costringerebbe il suo proprietario ad abbassare le pretese». Ma Montecarlo non è certo in periferia...
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