Sviluppo edilizio: all’Urbe serve la pianificazione

Pietro Samperi*

L’esposizione dei risultati di una recente analisi del mercato immobiliare a Roma e provincia condotta dall’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio, avvenuta in un convegno in Campidoglio, ha messo in luce interessanti aspetti di carattere urbanistico, sui quali si sono intrattenuti il presidente di Risorse per Roma, Enzo Proietti, e l’assessore all’Urbanistica Roberto Morassut, che ha illustrato con molta chiarezza alcune operazioni urbanistiche in corso. Entrambi sono rimasti però piuttosto entro limiti di microurbanistica, denunciando implicitamente l’assenza di indicazioni di macrourbanistica, che dovrebbero fornire gli indirizzi - e il coordinamento - delle varie operazioni citate, che appaiono invece vagare in uno spazio indefinito. A questa osservazione l’assessore, ammettendo la carenza, mi ha risposto che essa riguarda però un livello di pianificazione che non spetta al Comune.
Ciò è vero, ma quando in una regione e in una provincia vi è un comune come Roma, che ha (se vuole) un potere politico di gran lunga superiore - e condizionante - di quello degli altri enti, esso dovrebbe spendere la sua forza per superare e risolvere il problema. Ma questa azione dovrebbe avvenire non in una visione di egoistico isolamento della città nel territorio o, comunque, di Romacentrismo, come rivela il recente disegno di legge urbanistica regionale per Roma, di chiara ispirazione comunale e a tutto scapito della Provincia. Le analisi dell’Agenzia del Territorio e le conseguenti conclusioni dimostrano che i fenomeni che interessano la città hanno ormai una dimensione metropolitana, individuata, in prima approssimazione, nella provincia. Si concludano allora quegli strumenti di pianificazione di scala territoriale, in gran parte già pronti.
L’andamento dei valori immobiliari negli ultimi anni fornisce due tipi di informazioni: gli effetti delle trasformazioni e riqualificazioni urbane all’interno della città e le tendenze dello sviluppo nel territorio esterno, con caratteristiche riferibili a varie circostanze, soprattutto alla facilità e rapidità dei collegamenti con la città e alla salubrità e amenità ambientali. Ma non ci si può fermare a queste rilevazioni, seguendo o favorendo le tendenze, giacché queste possono derivare da interessi e valutazioni particolari e contingenti. A questo punto, deve intervenire un processo che si esprime attraverso una pianificazione che non deve cedere alla tentazione di imporre modelli astratti e soluzioni illuministiche, ma interpretare bisogni e valori pur espressi da tendenze spontanee, ma mediate con le esigenze e le opportunità che una saggia amministrazione deve saper esprimere.
Come ho più volte sostenuto, la mancanza di una visione complessiva dell’assetto dell’area metropolitana romana costituisce il limite maggiore - e pregiudiziale - del Prg di Roma in corso di approvazione, che si riflette su molti altri suoi contenuti. La dinamica del mercato immobiliare, così come il problema della casa, che permane ma con caratteristiche diverse dal passato, come più volte messo in evidenza dall’Associazione Proprietà Edilizia (Arpe), sono legati oggi a problemi di carattere qualitativo prima che quantitativo, che richiedono una nuova «politica della casa».
Per concludere, i rischi, assai gravi, di non disciplinare lo sviluppo edilizio su scala metropolitana e in base ad una politica della casa attenta alle nuove problematiche, sono di due tipi:
1) Un ritorno dello sviluppo edilizio all’interno della città, riempiendo gli spazi disponibili, come sostenuto dal presidente di Risorse per Roma Proietti, con la riproposizione della «macchia d’olio» tanto demonizzata in passato per le conseguenze sulla congestione urbana e l’inquinamento.
2) Dover subire uno sviluppo edilizio nel territorio esterno secondo un processo spontaneo, non pianificato, con riflessi negativi anche sull’aggregato urbano interno.

Entrambe le circostanze, oltre ai danni urbanistici, provocherebbero instabilità nel mercato immobiliare, con conseguenze economiche gravi anche per i riflessi sociali, considerata la grande diffusione assunta recentemente dalla piccola proprietà edilizia.
*Docente di materie urbanistiche all’Università La Sapienza di Roma